김헌동 SH공사 사장(앞줄 오른쪽부터), 이원재 국토부 차관, 이종배 의원, 유창수 서울시 행정2부시장, 반영운 충북대 교수, 나민희 국토부 팀장 / 조정흔 경실련 위원장(뒷줄 오른쪽부터), 이재수 강원대 교수, 정종대 서울시 센터장, 송승현 도시와 경제 대표, 천성희 SH도시연구원장 등 토론회 참석자들이 손으로 집(지붕)을 만들어 보이고 있다./사진제공=서울주택도시공사(SH공사)

토지임대부 분양주택의 실효성을 높이기 위해선 공급을 늘리고 거래와 임대기간, 토지임대료 등의 제도를 개선해야 한다는 부동산 전문가들의 지적이 제기됐다. 이에 서울주택도시공사(SH공사) 측은 최근 공급을 마친 고덕강일 3단지 사전예약 결과를 토대로 제도의 미비점은 없는지 세밀히 검토해 토지임대부 분양주택의 제도화에 일조하겠다는 입장을 밝혔다.

SH공사와 국회 산업통상자원중소벤처기업위 이종배 국회의원(국민의힘?충북 충주), 대한민국시도지사협의회와 국토교통부는 20일 '토지임대부 분양주택 활성화 모색 토론회-고덕강일3 토지임대부 분양주택 공급 사례를 중심으로'를 공동 개최했다.

이날 토론회는 윤석열 정부 공공주택 브랜드 뉴:홈(나눔형)의 첫 토지임대부 분양주택인 고덕강일 3단지 사전예약 결과를 분석하고 정책 활성화를 위한 제반사항을 모색하기 위해 마련됐다. 부동산 전문가들은 토지임대부 분양주택 안착을 위한 제도 개선이 필요하다고 강조했다.

국회 국방위원회 성일종 의원(국민의힘?충남 서산 태안)과 국회 보건복지위원회 최재형 의원(국민의힘?서울 종로), 이원재 국토부 차관, 유창수 서울시 행정2부시장 등이 참석했다.

토지임대부 분양주택이란 원가의 상당 부분을 차지하는 토지는 공공이 소유하면서 수분양자에게는 건축물만 분양하는 것이다. 토지는 사업 시행자가 소유하고 주택 소유권만 수분양자에게 분양돼 상대적으로 저렴하게 주택을 공급할 수 있지만 건물만 분양하기에 토지 임대료가 발생한다.

고덕강일 3단지는 2010년 이후 10여년 만에 공급된 토지임대부 분양주택이다. 최근 부동산 시장 한파로 인한 청약 침체기에도 3억5500만 원의 추정 분양가(건물분양가)로 2만명가량의 청약자들이 몰리며 평균 40대1, 최고 118대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

천성희 SH도시연구원장은 '건물분양(토지임대부)주택 공급사례를 통한 시사점'을 주제로 한 발제에서 ▲부담 가능한 수준의 자가 실현 지원 ▲투명한 분양원가 ▲후분양 제도로 신뢰도 향상 등을 고덕강일 3단지가 보인 높은 경쟁률의 원동력으로 꼽았다.

이어 천 원장은 "2021 주거실태조사에 따르면 토지임대부 분양주택 잠재수요는 37만1000가구에 이르며 이 중 주거비 부담이 가능한 가구는 12만5000가구 정도로 집계된다"며 "합리적인 가격의 공공주택 공급을 통한 서울시민의 주거 안정을 위해선 건물분양주택 확대와 거래, 임대기간, 토지임대료, 분양가, 명칭 등 다양한 제도 개선이 필요하다"고 전했다.

이후 반영운 충북대 교수를 좌장으로 ▲송승현 도시와 경제 대표 ▲이재수 강원대 교수 ▲조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장 ▲정종대 서울시 주택정책지원센터장 ▲나민희 국토부 주택공급기획팀장이 토론에 참여했다.

반영운 충북대 교수는 "토지 수용은 농민들의 피눈물이 함께하므로 토지를 함부로 매각해선 절대 안 된다"며 "한국토지주택공사(LH)의 280만호 공급 계획 절반 이상을 토지임대부 분양주택으로 공급하고 토지를 비축하는 방향으로 계획을 재고하는 것이 바람직해 보인다"고 제언했다.

송승현 도시와경제 대표는 "공공분양은 초기 부담이 적어 재산 형성이 늦은 청년들이 관심을 가질 만하다"며 "다만 토지임대부 주택은 서민의 주거비 부담 경과 주거안정에 기여하기 위해 도입한 제도인 만큼 특정 계층에 '로또'와 같은 혜택이 돌아가선 안 되며 정체성을 상실하지 않도록 고민해야 할 것"이라고 지적했다.

이재수 강원대 교수는 "토지임대부 분양주택에 대해 임대냐 분양이냐 같은 이분법적인 사고를 벗어나 주거약자에게 다양한 주거선택권을 부여해야 한다는 점이 중요하다"며 "SH 토지임대부 분양주택 모델이 성공적으로 안착하기 위해서는 제도적 지원이 필요하다"고 전했다.

조정흔 경실련 위원장은 "토지임대부 분양주택은 주택이 투기 수단으로 작동하던 구시대의 질서를 전환하는 새로운 제도가 돼야 한다"며 "사용 가치를 누리게 하고 투기 수요를 차단하는 것이 핵심이기에 주택 품질에 적절한 부담과 지속 가능한 설계, 한정된 자원의 합리적 배분 등에 초점을 맞춰야 할 것"이라고 주장했다.

정종대 서울시 주택정책지원센터장은 "통상 건물의 미래가치는 감가상각돼 토지임대부 분양주택의 가치가 '0원'에 수렴할 것이라는 오해가 있다"며 "실제 토지임대부 분양주택 거래 시에는 지상권 등이 토지가치로 인정돼 가격이 책정되고 있다"고 설명했다.

나민희 국토부 주택공급기획팀장은 "토지임대부 분양주택은 실거주를 주된 목적으로 하는 만큼 투기의 대상이 되지 않도록 주의하겠다"며 "제도 개선과 관련해 논의된 내용을 면밀히 살펴보고 정책화할 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔다.

김헌동 SH공사 사장은 "현재 이종배 의원이 대표 발의한 '주택법' 개정안의 법제화가 반드시 필요하다. 고덕강일 3단지 사전예약 결과를 토대로 또 다른 제도의 미비점은 없는지 세밀히 검토해 토지임대부 분양주택의 제도화에 일조하겠다"고 말했다.

이종배 의원은 지난해 12월 역세권 등 도심 우수입지에서 저렴한 주택 공급이 확대될 수 있도록 토지임대부 환매 주체를 확대하는 내용을 골자로 하는 '주택법' 일부개정안을 발의한 바 있다. 현행법은 현행법은 토지임대부 분양주택 환매 주체를 LH로만 정하고 있어 LH 외의 지방공사 등은 토지임대부 방식의 주택 공급이 불가하다. 이런 이유로 토지임대부 분양주택 사업은 상대적으로 저렴한 가격으로 부동산을 분양할 수 있다는 장점에도 활용도가 크게 떨어졌다.