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시공능력 58위 신동아건설이 고금리와 미분양의 타격으로 60억원 상당의 어음을 최종 상환하지 못하면서 기업회생절차(법정관리)를 신청했다. 지난해 11월 정부가 내놓은 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 자본 규제 방안을 신속히 실행해야 한다는 위기감이 커지고 있다.
법무법인 율촌은 10일 국토교통부의 PF 제도 개선방안과 관련 발전 방향을 모색하기 위한 설명회를 마련했다. 올해부터 관련 법령 개정 등 세부 후속조치가 이뤄질 전망으로 업계 의견 수렴 등이 이뤄졌다.
국토부·금융위원회·기획재정부는 지난 11월13일 정부 합동으로 PF 제도 개선방안을 내놨다. 국내 시행사 대부분이 총사업비의 3~5% 수준 자본으로 사업을 시작해 미분양 시 공사비 미지급 등 사업 중단 리스크가 크고 분양계약자의 피해가 양산됐다.
정부는 사업에 필요한 시행사의 자기자본(인센티브 포함)을 2025년 10%→2026년 15%→2028년 20%로 늘린다는 방침이다. 이를 위해 시행사가 토지 등을 리츠(부동산 간접투자)에 현물출자 할 수 있도록 한다.
현재는 시행사가 보유한 토지를 리츠에 출자하는 과정에 양도소득세를 납부해야 해 현물출자 비율이 낮다. 새로운 제도가 시행되면 양도세 납부 기간을 실제 분양 후 수익이 나는 시점으로 변경하게 된다.
업계는 정책의 방향성에 공감하면서도 부작용을 우려했다.
김승배 한국부동산개발협회 회장은 "최근 3년 동안 업계가 PF 대출 부실과 브리지론 문제를 겪어 제도 개선의 방향성에 동의한다"면서 "다만 자기자본비율을 높이는 것은 대형 업체에 일감 몰아주기라는 결과를 낳을 수 있다"고 우려했다. 그는 "각 산업이 골고루 성장할 수 있도록 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 강조했다.
이에 대해 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "미국·일본 등 선진국에서 자기자본이 30~40% 수준"이라면서 "이들 주택시장은 후분양제인 반면 한국은 선분양제여서 그대로 적용할 계획은 아니다"고 말했다. 이어 "자기자본비율을 높여야 한다는 방향성은 현장의 목소리를 듣고 결정한 사항"이라며 "영세 디벨로퍼도 상생할 수 있는 방안을 함께 마련하겠다"고 덧붙였다.
PF 대출 부실 예방 위한 불가피한 선택… 우려 목소리 여전
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이현석 건국대 부동산학과 교수는 "최근 신동아건설 법정관리 사태를 봐도 PF 정상화는 필요하다"면서 "현재 브리지론과 본PF 대출의 연결점이 없어 브리지론 인수 확약을 마련해 무분별한 대출을 제한해야 한다"고 말했다. 브리지론은 시행사가 토지 매입을 위해 제2금융권에서 받는 고금리 대출로 본PF 실행 시 상환되는 것이 일반적이다.
이 교수는 "부동산 투자시장의 투명성을 높이기 위해 전문투자기관(LP)을 유치해 자기자본비율을 높여야 한다"고 주장했다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장도 "지금까지 기형적인 PF 대출이 진행됐고 연대보증도 걸림돌이었다"며 "최근 몇 년간 연쇄 부도의 위험성이 보고된 사례도 있다"고 지적했다. 그는 "실제 현장에선 금융회사가 우량기업에만 대출하려는 경향을 보여 영세 기업의 자금 조달이 힘든 게 현실"이라며 "자기자본비율을 높이되 세제 지원 같은 혜택이 필요하다"고 힘줘 말했다.
업계에서는 투자심리가 위축되는 문제를 우려했다.
심창우 한국토지신탁 전략사업본부 전무는 "PF 제도를 개선해야 하는 건 맞지만 국내 디벨로퍼는 자본력이 부족해 현실과 괴리가 존재한다"며 "부지를 신탁할 때 특별한 세금이 발생하지 않아 현물출자 시 인센티브 제공보다 기존 시스템으로도 충분히 개선할 수 있을 것"이라고 의문을 제기했다.
김정훈 우미건설 개발영업본부 상무도 "오늘 논의는 투자자 입장에서 수익성이 떨어질 수 있는 내용이 있다"며 "레버리지를 낮추는 효과가 있지만 투자 심리 위축으로 이어질 것"이라고 우려했다.
