정부가 정한 유예기간 내 생활숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환을 못한 소유자가 적지 않다. 이들이 빠져나갈 방법은 숙박업 신고와 운영을 하거나 매수인을 찾아서 소유권을 넘기는 방법밖에 없다. 다만 이행강제금 부과 시기를 놓고 국토교통부는 지자체가 재량으로 판단할 수 있다는 입장이다. 사진은 기사 내용과 관련 없음 /사진=뉴스1

◆기사 게재 순서
(1) 분양가 10억원 '생숙', 평생 이행강제금 연 1억씩 낼 판
(2) 생숙 인·허가 남발 지자체, 이제 와 "이행강제금 내라"
(3) [르포] 58만 청약 몰렸던 생숙… 1.5억 마피도 찬바람

정부는 2021년 10월15일부터 2023년 10월14일까지 2년 동안 생활숙박시설(이하 '생숙')에 대해 주거형 오피스텔로의 용도 전환을 허용, 투자자들의 출구 전략을 마련해 줬다. 특히 바닥난방 설치 기준도 대폭 완화해 줬다. 즉 주거형 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡ 이하에만 바닥난방을 설치할 수 있다. 이에 비해 용도를 바꾸는 생숙에 대해선 그 이상 면적도 바닥난방을 허용한 것이다.

주거형 오피스텔로 전환한 생숙은 이행강제금을 피할 수 있게 됐다. 다만 구분 소유자(건물 한 동의 일부만 소유함) 모두 건물 전체 공용 부분의 용도변경에 동의해야 한다. 따라서 각각 분양을 받아 개별등기로 돼 있는 생숙의 특성상 쉽지 않다는 문제가 발생할 수 있다. 지구단위계획 변경 등 지방자치단체의 허가가 필요한 경우도 있다. 지자체별로 주차 대수 규정도 다르기 때문에 조례를 개정해야 한다.

이 같은 이유로 정부가 정한 유예기간 내 오피스텔 전환을 못한 생숙 소유자가 적지 않다. 이들이 빠져나갈 방법은 숙박업 신고와 운영을 하거나 매수인을 찾아서 소유권을 넘기는 방법밖에 없다. 다만 이행강제금 부과 시기를 놓고 국토교통부는 지자체가 재량으로 판단할 수 있다는 입장이다.
무분별한 인·허가 뇌관 키워생숙이 들어선 부지는 대부분 상업용지로 주거시설을 지을 수 없다. 하지만 생숙은 '건축법'과 '공중위생관리법'에 따라 숙박업으로 허가 받아 건물 간격이나 주차장 면적 등의 규제도 적용받지 않는다. 부동산 폭등 시기에 정부의 아파트 규제 강화로 분양 사업자들의 생숙 인·허가 요청이 쏟아지면서 각 지자체는 건축 허가를 남발했고 이에 주민 민원이 빗발치기도 했다. 인천시에 생숙 인·허가 반대 민원을 제기한 A씨는 "생활숙박시설을 지을 때 학교용지 확보와 부담금 의무가 없어 난개발로 계획 인구를 초과하고 과밀학급 문제를 유발했다"고 지적했다.

인천은 국제공항 출입국 수요와 송도국제도시의 부동산 폭등으로 생숙 공급이 활발한 지역으로 꼽힌다. 인천시의 조사 결과 송도국제도시 4522실을 비롯해 총 1만4000여실의 생숙이 건축됐다. 이 중 용도변경을 완료한 사례는 아직 없다. 부동산 업계 한 관계자는 "서울 도심과 인천, 관광지가 있는 부산과 강원 양양군 등에 생숙 공급이 많았다"며 "관광수요가 늘어난 서울 명동과 부산 해운대, 광안리 등에는 정식으로 숙박업을 신고해 수익을 내는 곳도 있지만 대부분 여행 비수기의 공실 문제가 발생하고 운영업체와 분쟁을 겪기도 한다"고 설명했다.

생숙 건축을 이유로 사업비 대출 보증이 이뤄지지 않아 난관에 봉착한 사례도 있다. 서울 성북구 '신월곡 제1구역 도시환경정비사업'은 아파트 2244가구, 오피스텔 498실, 생활숙박시설 198가구 등을 짓는 주상복합으로 재개발을 추진하고 있다. 하지만 관리처분계획인가를 받았음에도 주택도시보증공사(HUG)는 비주거시설 비율이 전체 공급금액 대비 20%를 초과한다는 이유로 사업비 대출 보증 심사에서 내부 규정에 따라 사업부지 신탁을 요구했다.

서울 시내 분양한 한 생활숙박시설. 사진은 기사 내용과 무관함 /사진=김노향 기자

불법 건축물 이행강제금 '모순'지자체의 잘못된 행정 판단으로 불법 이행강제금을 내야 하는 사례는 생숙만이 아니다. 다세대주택(빌라) 증·개축, 근린생활시설(일명 '근생 빌라') 거주 등 주로 서민 주거시설의 불법 사용에 대한 이행강제금 문제는 오래전부터 지적돼 왔다. 일선의 담당 공무원들은 현실적으로 단속할 방법이 없다는 입장만을 고집하고 있다. 자격 기준을 충족한 건축 인·허가 신청을 거절할 법적 근거가 없기 때문이다.

만약 지자체가 사후의 불법 주거를 제재하더라도 실효성 있는 단속이 이뤄지기는 힘들다. 소유주의 실거주 여부를 확인하기 위해 실제 조사가 이뤄지는 경우도 있지만 지자체 공무원의 현장 방문이나 공과금과 카드 사용 내역 등의 입증 방법을 통해서만 가능하다. 한 지자체 관계자는 "주민 신고 등을 받고 신고된 주소로 방문해 불법 주거 여부를 조사해야 하는데 거주자가 고의로 응답하지 않거나 사람이 살지 않는 척 위장하기도 한다"고 말했다.

이 같은 방법이 현실적이지 않다는 문제도 있다. 부동산 업계 관계자는 "공과금 내역의 경우 입증 자료가 될 수도 있지만 직장 문제로 다른 지역에서 생활할 수 있고 카드 대신에 현금만 사용했다고 주장하는 경우도 있어 결국 탁상행정에 그친다"고 지적했다.
확정일자 받았는데 불법이라니생숙의 불법 주거 사용은 소유주뿐 아니라 임대차계약을 체결한 세입자에게도 심각한 문제다. 임대차계약 체결 이전에 불법을 인지했는지 여부와 관계없이 시세 대비 낮은 임대료로 불가피하게 선택하는 경우가 적지 않기 때문이다. 하지만 전입신고나 확정일자 시 '주택임대차보호법'을 적용받아 임대인에 대한 대항력을 갖출 수 있어 제도적으로 이를 부추기는 측면이 있다.

문제는 전세자금대출과 전세보증보험 등 전세보호제도의 혜택을 받을 수 없어 당장의 비용 절감을 위해 선택했음에도 전세사기 피해자가 될 확률이 상대적으로 높을 수밖에 없다. 이러한 리스크를 안고 계약을 하다 보니 임대인 입장에선 시세 대비 낮은 가격으로 거래를 유인하는 셈이다.

생숙 분양 계약자가 시행사를 상대로 계약 취소와 손해배상 소송을 제기한 사례도 있다. 법무법인 일신 강남분사무소에 따르면 인천의 생숙 분양 계약자 A씨 등은 각각 1000만원의 보증금을 내고 중도금 지급 일자가 지난 후 허위 광고와 하자 사실을 발견했다. 분양 광고에서 '복층'으로 소개된 공간이 실제론 '다락'으로 시공됐고 준공 승인이 당초 예정보다 5개월 지연됨에 따라 무리한 공사를 진행, 누수와 균열 등 하자가 발생한 것이다. A씨 등은 분양계약 취소와 계약금 지급 이후의 지연손해금에 대해 부당이득 반환을 요청해 계약 취소가 인정됐고 계약금 중 각각 740만원을 돌려받을 수 있었다.

하재섭 법무법인 일신 강남분사무소 대표 변호사는 "A씨 등 7명의 의뢰인은 해당 생숙에 입주를 계획했지만 분양계약 당시에 안내받은 내용과 상이해 사실상 입주가 불가한 상태였다"면서 "분양자(시행사)는 중도금 납입일이 지났다는 이유로 계약 파기의 책임이 계약자에게 있다고 주장했으나 이는 민법상 채무불이행을 사유로 계약 해제의 책임을 물을 수 없다는 게 법원의 판단으로 전원 조정 결정에 의해 분양계약을 해제했다"고 설명했다.