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"계약 조건이 좋은 전셋집을 발견했습니다. 그런데 임대인이 1년 후에 집을 매도할 예정이라고 합니다. 집주인이 바뀌면 전세금 반환에 영향을 미칠 수 있나요?"
임대차계약 기간 도중 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 세입자들은 불안한 마음이 들 수 있다. 법률 전문가들은 세입자에게 동의나 통보 없이 매매가 이뤄지는 경우 주의해야 한다고 경고했다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소 대표변호사)는 20일 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인이 변경된 사례는 세입자에게 복잡한 문제가 될 수 있다"며 "특히 전세사기 피해 사례 가운데 세입자가 모르는 사이 집주인이 바뀌어 전세금을 돌려받지 못한 경우가 많다"고 지적했다.
엄 변호사는 "만약 계약기간 동안 집주인이 변경될 경우 전세금 피해가 생길 수 있어 특약이나 법적 권리로 대응하는 것이 중요하다"고 조언했다. 주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 새 집주인의 정보에 대해 세입자가 잘 알 수 없다는 점이다.
세입자는 기본적으로 계약 전 집주인의 채무 상태를 확인하는 절차를 거치게 된다. 반면 새로운 집주인을 상대로 확인이 제한되고 특히 세입자에게 사전 통보 없이 계약자가 바뀐 경우에는 문제가 있을 가능성이 크다. 엄 변호사는 "전세사기 피해 유형에 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만원의 금전을 제공하고 새 집주인 명의로 이전하는 일명 '바지사장' 수법이 등장했다"며 "명의를 빌려준 새 집주인은 자금이 없어 세입자가 피해를 입을 수밖에 없다"고 전했다.
해당 사례는 정상 매매거래가 아닌 불법 명의신탁으로 명의를 대여한 사람은 형사 책임뿐 아니라 세입자에게 전세금 반환 책임이 따르게 된다. 집주인 변경으로 발생할 수 있는 피해에 대응하는 방법은 무엇일까.
가장 좋은 예방책은 계약 이전부터 특약을 통해 위험에 대비해야 한다. 특약에는 '계약기간 중 집주인이 변경되는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 시 임대차 계약이 해지돼 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다'는 취지의 내용을 기재할 수 있다.
엄 변호사는 "법률상 문제가 없는 선순위 세입자일 경우 집주인에게 채무 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권으로 대응할 수 있다"면서 "다만 문제가 해결되기까지 상당한 기간이 소요될 수 있어 계약 초 특약으로 예방하는 것이 좋다"고 조언했다.
계약기간 중 집주인 변경에 대해 세입자는 거부권을 행사할 법적 권리가 있다. 즉 '세입자가 신규 집주인과 계약하지 않겠다'는 의사를 표현할 수 있다. 실제 계약기간 중 집주인이 변경시 세입자가 전세금 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있다.(대법원 1998. 9. 2. 98마100).
주택 임대차에서 전세금은 집주인이 세입자에게 갚아야 하는 채무다. 채무자가 제3자를 내세워 대신 변제하려고 할 때 채권자는 제3자를 신뢰할 수 없어 거부할 권리가 있다. 엄 변호사는 "채권과 관련된 승계는 반드시 채권자의 동의가 필요하고 임대차 관계에서 채권자에 해당하는 세입자의 동의가 필요하다"면서 "다만 세입자가 거부권을 행사하면 법률상 계약은 해지된다는 점을 명심해야 한다"고 설명했다.
