[이 기자의 친절한 금융] 이사철, 똑똑한 전세대출 전략

 
 
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/사진=뉴스1
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본격적인 가을 이사철이 시작됐다. 정부의 강력한 부동산규제인 8·2부동산대책으로 내 집 마련이 어려워져 전세를 찾는 세입자가 늘어날 전망이다.

전셋집 마련을 위해선 전세자금대출부터 알아봐야 한다. 전세대출을 연장하려는 세입자들은 꼼꼼하게 대출 조건을 따져 조금이라도 저렴한 전세대출을 찾아보자.   

◆나에게 꼭 맞는 전세대출 찾기 
 
전세대출은 은행과 금융기관에서 전세자금을 담보로 대출 받는 것을 말한다. 크게 국민주택기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출이 있다.

금융기관마다 대출한도, 대출기간, 상환방법, 금리가 다르므로 각각 대출조건을 따져 나에게 꼭 맞는 전세대출을 선택해야 한다.  

①버팀목 전세대출= 주택도시기금이 제공하는 서민 전세대출로 금리가 가장 싸다. 다만 대출조건이 까다로운 점은 유념해야 한다. 버팀목 전세대출 요건은 세대원 전원이 무주택자며 주택 규모가 국민주택 규모 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡)이하여야 한다. 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있다. 또 최초 제출한 주민등록등본상 본인 포함 세대원 전원의 무주택을 유지해야 한다. 만약 전세 기간 중 주택을 매입한 후 즉시 매도해도 만기연장이 불가능하다.

버팀목 전세대출은 은행에서 받을 수 있고 대출한도는 수도권은 1억4000만원, 지방은 1억원이다. 내년부터는 우대금리(1.1%)가 기존보다 낮아지고, 수도권 기준 최대 1억8000만원까지 대출규모가 확대될 예정이다. 전세대출 상환은 분할상환도 가능하다. 정부가 지난 7월부터 전세대출자의 주거비용 부담을 줄여주기 위해 대출상환 선택권을 확대했다. 혼합상환 방식을 선택하면 대출 이용자가 원금의 10%를 분할 상환하고 보증수수료 인하 혜택도 받을 수 있다.


②전세자금보증= 개인이 은행에서 전세대출을 받을 때 주택금융공사가 보증서를 발급해주는 제도다. 차주가 주거용으로 이용하는 주택(주거용 오피스텔 포함)에 대해 보증지원을 받을 수 있으며 16개 은행에서 전세대출 신청이 가능하다. 주택금융공사의 전세자금은 우대가구(다자녀·신혼부부·저소득자·다문화·장애인·국가유공자·의사상자)에 해당하거나 금융기관 홈페이지에서 보증을 신청하면 보증료를 할인받을 수 있다.

주택금융공사에 따르면 공사의 보증을 재원으로 한 은행의 전세대출 평균금리는 2.92%(9월 기준)다. 전월대비 0.01% 하락한 금리로 2개월째 하락세다. 전세자금대출 보증 취급기관 중 평균금리가 가장 낮은 곳은 신한은행(2.79%)으로 우리은행 2.84%, KB국민은행 2.94% 등의 순으로 드러났다. 

③금융회사 전세자금대출= 버팀목 전세대출이나 전세자금보증 등 정책 전세대출을 받지 않는 경우에 해당한다.
KB국민·신한·KEB하나·우리은행 등 은행권의 전세대출 금리는 연 2.4%~5% 수준이다. 신용등급 1~6등급일 때 대출받을 수 있고 이외에는 종합금융회사, 저축은행, 캐피탈에서 전세대출을 받을 수 있다. 제2금융권의 전세대출 금리는 연 4.5%~26.9%로 높지만 신용등급 7등급 이하도 대출 이용이 가능한 점이 특징이다. 

금융회사에서 전세대출을 받을 때는 거래실적에 따라 우대금리 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 신한은행의 '신한 직장인 스마트 주택전세자금 대출'은 최대 1.3%포인트 우대금리를 적용한다. 공과금·관리비 이체, 신용카드 실적충족, 은행의 다른 상품 일정잔액 유지, 급여 이체, 인터넷 뱅킹 이체실적, 부동산 전자계약 등을 할 경우 우대금리가 적용된다.

◆전세대출 만기 연장은 한달 전에

은행에서 전세대출을 받았다면 만기 조건을 체크해야 한다. 은행은 고객의 대출만기 연장 심사 시 신용상태를 확인할뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급 기관의 기한 연장 승인을 확인한다. 이 시간을 고려하면 최소 한 달 전에는 대출만기 신청을 하는 게 유리하다.

특히 은행이 전세대출 만기연장 확정하기 전에 전세계약의 만기가 연장됐는지 집주인에게 확인한다. 따라서 집주인에게 이를 알려 전세대출이 원활하게 연장되도록 조치하는 게 바람직하다. 만약 전세연장을 집주인이 아닌 대리인과 체결한 경우에는 위임장을 준비해야 한다. 은행은 차주와 대리관계를 확인할 수 있는 서류를 요청한다. 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장이 필요한 것은 마찬가지다. 이밖에도 집 주인이 전세만기에 보증금 증액을 요청할 때는 전세대출의 만기 연장이 가능한지 은행에 확인해볼 필요가 있다. 일반적으로 전세대출은 상품별로 전세 보증금의 최고 한도가 정해진다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고 한도보다 높다면 만기 연장이 제한될 수 있다.

집주인이 주택담보대출이 필요하다며 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 전세대출의 만기연장이 거부될 수 있다. 세입자의 전입신고가 집주인의 주담대 근저당권 설정일보다 늦으면 전셋집이 경매로 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있는 점을 유념하자.

◆전세대출도 소득공제 가능

전세대출도 일정 조건을 충족하면 연 300만원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 
무주택가구주인 근로소득자가 본인 명의로 전세를 계약하고 대출을 받아야 하고 주택은 국민주택규모인 85㎡(약 25.7평) 이하여야 한다. 또 대출금이 임대인 계좌에 입금돼야 한다.

이를 충족한 경우 연말정산 때 전세대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 서류를 발급받아 소득공제 혜택을 누릴 수 있다.

 

이남의
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안녕하세요. 머니S 금융팀 이남의 기자입니다.

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