[2017 대전망] 부동산 전문가 '긍정론 vs 부정론'

내년 부동산경기가 하락국면을 맞을 것이라는 데 많은 전문가의 의견이 일치한다. 하지만 하락 정도나 구체적인 시기에 대해서는 전망이 조금씩 엇갈린다. <머니S>가 부동산시장 전문가 5명에게 내년 집값 전망과 전월세 동향, 내집 마련 전략, 재건축 및 지역별 흐름 등을 물어봤다.

 대담에 참여해주신 분들
▲권대중 명지대학교 교수
▲박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
▲이영진 신한은행 부동산투자자문TF팀장
▲장재현 리얼투데이 리서치2팀장
▲조민이 리얼투데이 부동산연구소팀장

◆상반기 보합·하반기 하락… 지역별 양극화
- 내년 부동산시장을 전망해달라.

▶권대중 교수(이하 권)= 부동산시장은 내년 상반기 강보합세를 유지하다가 하반기부터 하락할 전망이다. 재건축 과열이 진정되는 동안 봄 이사철 수요가 늘어나 집값이 급락하지는 않을 것이다. 그러나 하반기에는 입주물량이 많아지면서 경기도와 지방 일부의 경우 가격이 하락할 것으로 보인다. 특히 11·3 부동산대책으로 규제가 강화된 지역의 시장이 위축되고 외생변수로는 북핵문제와 미국의 금리인상 가능성, 중국 경제위기 등이 우리 경제를 압박할 것으로 보인다.

▶박원갑 위원(이하 박)= 전반적으로 보합세가 예상된다. 부동산가격과 반비례 관계인 금리가 오르는 데다 11·3대책을 계기로 정부의 수요억제가 본격화됐기 때문이다. 아파트 입주물량이 쏟아지고 단기간 가격상승에 따른 부담감이 큰 점도 악재다. 특히 각종 게이트로 국내 정치가 뒤숭숭하다 보니 주택수요가 크게 감소하는 추세다.


▶이영진 팀장(이하 이)= 주택거래량이 줄어들고 집값의 약세전환 전망에 따라 투자심리가 위축될 것으로 보인다. 2013년부터 올해까지 상승사이클이 지속돼 에너지가 소진될 가능성이 있다. 하지만 집값이 크게 떨어지는 수준이 아니라 상승폭이 둔화되는 정도에 그칠 것이다.

▶장재현 팀장(이하 장)= 11·3대책과 대출규제 여파로 분양시장이 위축된 것이 사실이다. 특히 대출금리 상승으로 실수요자가 주택을 사기 어려워졌다. 내년에는 입주물량이 증가하는 것도 문제다. 내년 아파트 입주물량은 37만가구로 집계되는데 이에 따른 전셋값 하락과 매매수요 감소가 예상된다.

▶조민이 팀장(이하 조)= 내년에는 올해와 같은 호황을 유지하기 힘들 것이다. 최근 1~2년 사이 주택가격이 지속적으로 상승해 피로감이 남아있다. 당장 눈에 띄는 가격하락은 없지만 매수문의가 줄어드는 분위기다. 다만 입지가 우수한 곳이나 이슈 지역은 하락폭이 크지 않을 전망이다.

- 재건축시장과 지역별 양극화 흐름은 어떻게 전개될까.

▶박= 서울 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동 일부 단지가 재건축 개발이익 환수제를 피하기 어려울 전망이다. 재건축 개발이익 환수제는 조합원 1인당 이익이 3000만원을 초과하면 그중 10~50%를 세금으로 징수하는 제도다. 재건축 규제가 집중되는 사이 강북 재개발 쪽으로 수요자의 관심이 모일 전망이다.

▶이= 11·3대책의 규제를 받는 강남4구(강남·서초·송파·강동) 중 일부가 규제를 받지 않는 도심에 밀리는 ‘역차별의 양극화’가 일어날 수 있다.

▶장= 주택가격이 하락하면 재건축사업의 열기도 자연스럽게 식는다. 수익률이 떨어지기 때문이다. 특히 고가의 재건축아파트는 대출규제 영향으로 위축될 수 있다. 강남 주변의 신도시와 택지지구 중 입지가 떨어지고 입주물량이 모인 곳은 고전을 면치 못할 것이다. 반면 수요가 많고 집값이 저렴한 서울 내 지역, 이를테면 강북 등은 거래가 꾸준할 것으로 예상된다.

▶권= 그나마 부동산시장이 살아있을 확률이 높은 곳은 재건축시장이다. 강남을 비롯해 도시지역 대부분이 아파트 재건축 연한에 포함되며 실수요자와 투자자 모두에게 관심대상이 될 전망이다. 특히 재건축 개발이익 환수제가 내년 말 종료되는데 개인적으로는 재연장될 것으로 예상한다. 11·3대책으로 청약규제를 받은 곳은 실수요자 위주로 재편되고 그외 지역이 인기를 끌 것이다. 서울 강남은 재건축물량이 인기 있는 반면 지방은 집값의 차이가 점점 벌어질 것으로 예상된다.

/사진=뉴스1 안은나 기자

◆내집 마련 미뤄라… 전셋값은 현상유지
- 내집 마련을 계획 중인 실수요자는 어떤 전략을 세워야 하나.

▶장= 인프라와 실수요층이 갖춰진 곳을 고르고 고가의 아파트를 피하라. 가격하락의 위험성이 있다. 3~4인 가구가 거주할 수 있는 66~99㎡의 주택은 불황기에도 가격하락이 적고 환금성이 높다. 만약 월세수입을 얻는 수익형부동산에 투자하고 싶다면 매물이 적은 곳을 선택하는 게 공실률을 줄이는 방법이다.

▶권= 실수요자는 지금 당장 주택을 구입하는 것보다 2~3년 기다리는 것이 좋다. 2006년 누적 입주물량이 100만가구를 넘으며 주택가격이 하락하기 시작했다. 2018년 예상 입주물량은 100만가구를 넘어 또다시 위험한 상황이 예상된다. 만약 주택을 반드시 구입해야 하는 실수요자라면 자기 분수에 맞는 크기와 가격으로 접근하라.

▶박= 실수요자는 구매력이 된다면 입주물량 과다지역이 아닌 곳에서 저점매수해도 무리가 없다. 하지만 투자를 생각한다면 신중하게 접근하는 게 좋다. 특히 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 조심하라. 전셋값이 하락하면 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁을 겪을 수 있다.

- 전월세시장 동향을 전망해달라.

▶이= 신규입주 증가와 기준금리 인상 가능성이 높아지면서 전세공급이 늘고 가격상승폭은 둔화될 것이다. 하지만 투자목적의 임대수요와 1인가구의 임차수요가 탄탄해 가격이 떨어지긴 힘들다.

▶조= 일부 지역은 매매가격 대비 전세가율이 이미 많이 오른 상태라 전셋값이 하락할 수 있다. 다만 정치권 일부에서 추진하는 임대소득 과세가 실시되면 그 부담이 전월세가격으로 전가될 가능성이 있다.

▶권= 전월세시장은 공급이 늘어야 값이 떨어지기 때문에 서울의 경우 가격하락이 없을 것으로 보인다. 다만 경기도와 지방은 하반기 전월세가격이 떨어질 확률이 높다.
▶박= 전세시장은 입주물량 증가로 가격상승이 어렵고 일부지역은 세입자가 부족한 역전세난으로 가격하락이 예상된다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제464호에 실린 기사입니다.