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제주 드림타워 복합리조트는 지하 6층~지상 38층에 5성급 호텔(750실), 호텔레지던스(850실), 디자이너 부티크 쇼핑몰, 호텔부대시설, 위락시설(외국인전용카지노), 글로벌레스토랑 등 30만3737㎡ 규모로 이뤄진다. 현재 분양 중인 호텔레지던스 850실은 전용면적 65㎡ 규모의 스탠더드스위트 802실과 전용면적 136㎡ 규모의 프리미어 스위트 48실로 구성된다.
분양자는 20년간 분양가의 5%를 확정수익(부가세 포함)으로 지급받는 동시에 연간 24일 무료로 객실을 사용할 수 있고 객실을 사용하지 않을 경우 연 6% 확정수익(부가세 포함)을 지급받을 수 있다.
예컨대 호텔레지던스 객실을 7억원(부가세 제외)에 분양받아 연 6%의 확정수익을 받는 조건을 선택할 경우 분양자는 부가세 0.55%(확정수익의 약 9.1%)를 제외하고 연 5.45%인 약 3820만원을 받을 수 있다. 또 같은 조건에서 연 5% 확정수익을 선택하면 부가세 0.45%(확정수익의 약 9.1%)를 제하고 연 4.55%인 약 3180만원의 수익을 내는 동시에 연간 1000만원 상당의 24일 무료숙박 혜택을 받을 수 있다.
특히 롯데관광개발은 20년간 분양자에게 운영여부와 상관없이 확정수익으로 지급한다는 내용과 여름휴가철 100% 객실예약 보장, 금요일과 토요일에 한해 주말을 적용하는 내용을 담은 보증서를 발급할 계획이다.
◆기존 분양형호텔과 차원 다른 안정적 수익구도
제주 드림타워 복합리조트는 수익구조 방식이 기존 분양형호텔과 달라 안정적인 수익보장이 가능하다. 지금까지 선보인 분양형호텔의 경우 대부분 100~500실 안팎의 소규모다 보니 자체 보유한 부대시설이 미흡해 운영수익을 객실 운영에만 의존할 수밖에 없다.
하지만 제주 드림타워 복합리조트는 5성급호텔 750객실과 호텔레지던스 850객실, 제주 최대규모 쇼핑몰, 10개의 글로벌 레스토랑, 호텔부대시설 등을 단일 사업자인 롯데관광개발이 직접 소유하고 통합운영해 여기서 발생한 전체 운영수익을 호텔레지던스 분양자에게 우선지급하게 된다.
제주 드림타워 복합리조트 내 시설들을 각각 별도 법인을 만들어 분리운영하는 것이 아니라 롯데관광개발이 단일 사업자로서 통합운영하는 다양한 수익구조를 갖춰 호텔레지던스의 객실 운영성과와 상관없이 확정수익을 20년간 지급하기로 했다.
◆제주도 5성급호텔 객실가동률 80%
제주도의 특급호텔 객실 가동률을 고려했을 때 수익률 지급에는 큰 문제가 없다. 제주 드림타워 복합리조트 1600객실은 일반 5성급호텔보다 넓은 전용면적 65㎡ 이상의 올스위트로 조성된다.
한국관광호텔업협회 자료를 보면 2014년 제주시 특1급(5성급) 호텔 투숙객 수는 315만3459명으로 전체 숙박객 수(411만9399명)의 76.55%에 달한다. 특1급(5성급) 호텔의 경우 객실가동률이 평균 84.07%로 전국 호텔 객실 가동률(63.52%)보다 20.55% 높다.
이런 제주시 특1급(5성급) 호텔 객실가동률을 적용할 경우 때 제주 드림타워 복합리조트는 객실 운영수익만으로 확정수익 지급이 가능하다. 현재 제주도 특1급 호텔인 제주 신라호텔 전용면적 39㎡ 평균 객실요금은 31만5000원이며 롯데호텔 전용면적 40㎡ 평균 객실요금은 31만1000원이다.
제주 드림타워 복합리조트 1600객실에 제주 내 5성급 호텔의 평균 객실요금(31만원)과 객실가동률(80%)을 적용할 경우 객실 연매출만 1448억원에 달한다. 분양자에게 확정수익으로 지급해야 하는 금액은 약 308억원으로 객실 운영수익으로만 확정지급 수익이 가능하다. 특히 제주 드림타워의 경우 스위트룸으로 제공되기 때문에 요금을 적용할 경우 객실 매출은 더욱 증가할 전망이다.
◆제주 드림타워, 제주 최대 쇼핑몰 조성
제주 드림타워 복합리조트 내 조성되는 제주 최대 규모의 쇼핑몰 수익도 기대해볼 만하다. 리조트 지상 3~4층에는 2만48㎡의 제주 최대규모의 쇼핑몰이 조성된다. 이곳은 국내 유명 디자이너 부티크숍 60여개와 7개의 글로벌 레스토랑이 어우러져 골목길 형태의 스트리트몰로 조성된다.
여기에 제주드림타워 복합리조트에서 500~600m 거리에 연간 140만명의 외국인 관광객이 찾는 롯데면세점과 신라면세점이 자리하고 있고 제주국제공항도 차로 5분 거리에 있어 제주 쇼핑의 메카로 자리매김할 것으로 보인다.
노형동 상가 투자수익률 역시 고공행진을 기록하고 있다. 실제로 한국감정원 자료를 보면 지난해 제주 노형오거리 집합상가 투자수익률은 연 10.5%로 다른 지역을 제치고 전국에서 가장 높게 나타났다. 서울 강남 수익률이 5.66%인 점을 감안하면 노형오거리 수익률이 2배 수준에 달하는 것이다.
여기에 제주 관광객의 꾸준한 증가세도 제주 드림타워 수익률 전망을 밝게 하고 있다. 제주관광협회 자료를 보면 지난해 제주에 방문한 관광객은 관광객은 1585만2980명으로 2015년 1366만4395명보다 16.02% 증가했다. 특1급 호텔 객실가동률이 84%를 기록했던 2014년(1227만 3917명)에 비해 30%가량 증가했다.
분양관계자는 “확정수익을 객실의 운영성과와 상관없이 20년동안 지급하는 등 기존의 다른 분양형호텔과 차원이 달라 현재 상황을 감안해도 확정수익 지급에 문제가 없어 보인다”며 “코스피 상장사인 롯데관광개발이 직접 보증서를 발급해 저금리시대에 안정성과 고수익을 보장하는 투자처라고 할 수 있다”고 설명했다.
모델하우스는 성수대교 남단 삼원가든 맞은편인 강남구 언주로 832(서울 강남구 신사동 633-3번지)에 있으며 2019년 9월 준공될 예정이다.