[2020 재테크③] "서울? 재건축? 부동산 투자의 답을 알려주마"

2020년 경자년 새해가 밝았다. 올 한해 금융시장은 저성장·저금리·저물가로 불리는 ‘3저 환경’과 역대 최저 수준의 저금리 정책속에서 다양한 불확실성이 존재한다. 주식시장은 미국과 중국의 1차 무역협상 합의로 살아날 조짐을 보인다. 반면 부동산시장은 정부의 잇따른 부동산규제로 거래가 줄어 한동안 찬 바람이 불어올 것이란 전망이 우세하다. <머니S>는 새해를 맞아 은행PB(프라이빗뱅커), 증권사 리서치센터장, 부동산 컨설턴트 등 수십명의 재테크 전문가와 머리를 맞대고 경자년 승기 잡는 ‘재테크 전략’을 알아봤다.<편집자주>

[전문가들이 전하는 ‘2020 경자년 승기 잡는 재테크’-③] 부동산 전망

집과 돈. /사진=이미지투데이

고용노동부 조사 기준 국내 근로자의 2019년 평균 연봉은 3634만원으로, 2년 전인 2017년보다 6.8%(234만원) 올랐다. 부동산114가 국토교통부 실거래가 24만1621건을 조사한 결과 2019년 서울 아파트값은 2017년보다 40.8%(2억3853만원) 오른 8억2376만원을 기록했다.
각종 투기로 얼룩져 단기급등하는 집값으로 인해 실수요자의 내집마련이 점점 힘들어지는 문제에 대응하기 위해 현정부는 2년6개월 동안 모두 18번의 부동산대책을 내놨다. 

지난해 12월16일 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화방안’에서 정부는 대출·세제·청약과 함께 아파트 분양가에 대한 모든 규제를 강화, 집값 상승 요인을 전면 차단키로 했다. 은성수 금융위원장은 고위직으론 이례적으로 ‘부동산이 버블’이란 표현까지 썼다. “당장 집을 팔라”는 정부의 메시지가 그 어느 때보다 강력하다.

하지만 이 같은 정부대책을 받아든 시장은 다른 반응을 보인다. 인구는 줄고 주택보급률이 100%를 넘어도 서울 아파트의 경우 기존 소유자는 물론 지방 수요까지 집중 가세하면서 공급 대비 수요가 점점 늘어날 것이란 전망이 지배적이다. 


재테크, 노후 대비, 투자를 위해 돈 굴릴 곳을 찾는 시중 유동자금이 1000조원을 넘어선 가운데 코스피는 2018년 1월 이후 2019년 11월까지 18.6% 하락했다. 믿을 만한 투자처가 부동산뿐이란 얘기다. <머니S>는 경자년 새해를 맞아 부동산 전문가 20명을 통해 시장을 전망하고 그에 따른 투자 가이드를 제시하기 위한 설문조사를 실시했다.

◆내집마련 vs 전세연장
일각에선 부동산 버블에 따른 폭락설도 제기한다. 전체 경제성장률과 주식시장은 정체된 가운데 부동산가격만 오르는 상황이 불안하다는 이유에서다. 정부는 무주택자의 주거안정을 위해 수도권 공공주택 30만가구 건설을 공약했다. 그럼에도 서울에 내집마련을 꿈꾸는 실수요자의 불안감을 잠재우기엔 역부족이다. 부동산전문가들은 올해 내집마련에 대해 어떻게 생각할까.

설문 결과 조사 응답자 중 75%(15명)는 ‘무조건 내집마련을 해야 한다’고 답했다. 서울 집값은 계속 오르기 때문에 하루라도 빨리 집을 사야 한다는 것이다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “실수요자라면 시기에 상관없이 자금 계획에 맞춰 집을 사는 게 맞다”고 말했다. 

그는 “본격적인 버블 논란과 과도한 가격상승에 따른 압박이 있을 것으로 보이지만 서울만 놓고보면 역대 최저 수준의 공급이 예상되기 때문에 신축이나 10년 이내 아파트 등을 중심으로 가격상승 가능성이 있다”고 내다봤다.

15%(3명)는 ‘전세 연장’을 꼽았다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “올해 서울 아파트값이 약보합세를 나타낼 것”이라며 “현시점에서 추격매수에 나서는 것은 적절치 않다”고 내다봤다. 역시 ‘전세 연장’을 꼽은 양지영 R&C연구소장은 “현재 집값 상승의 근본적 원인인 매물 잠김 현상과 공급부족 등을 해결하기 위한 정책이 진행될 경우 가격이 안정화될 것”이라고 말했다.

◆수도권 vs 지방광역시

수도권에 집중된 규제를 피해 최근 지방광역시에 대한 관심이 모아지고 있다. 일부 투자자들은 전세버스까지 대절해 지방 아파트 투어를 하는 정도다. 그럼에도 전문가들은 지방광역시보다는 버블 논란이 제기되고 있는 수도권을 꼽는 데 주저하지 않는다.

이번 설문에서 ‘미래 가격상승 가치가 높은 지역’을 묻는 질문에 90%(18명)가 ‘수도권’을 꼽았다. 지방광역시를 선택한 응답자는 5%(1명)에 불과했다. 정지영 부동산컨설턴트(필명 아임해피)는 ‘서울불패’를 단언하며 “수도권 가운데 규제가 약한 비조정대상지역으로 단기차익을 노린 투자수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다. 

이어 “지역별 차이가 있지만 서울 아파트는 안전자산으로 생각하는 경향이 있어 조정이 와도 오래 지속되지 않을 것”이라고 전망했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “현재 지방광역시에 대한 매수세가 현실화됐지만 사이클을 크게 보면 수도권의 견고한 집값 상승을 뛰어넘기 어려울 것”이라고 말했다.

반면 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “내년 부동산시장은 전반적인 안정세가 이어질 것”이라며 “지역별로는 경기권과 지방광역시 상승세가 예상되며 이 중 경기도의 오름세가 주목된다”고 예측했다.

◆아파트 vs 수익형
정부가 아파트 규제를 강화함에 따라 빌라·오피스텔·상가 등 수익형부동산에 대한 관심이 높아졌다. 주로 시세차익을 노리는 아파트와는 달리 수익형부동산은 매달 월세를 받아 일정 수익을 보장받을 수 있는 ‘연금형’ 성격이다. 특히 기대수명 연장과 은퇴시기의 불확실성 증가로 수익형부동산은 ‘평생 월급’이란 메리트가 부각됐다.

설문 응답자 중 50%(10명)는 여전히 ‘아파트’에 비중을 뒀지만 ‘수익형부동산’을 꼽은 전문가도 35%(7명%)에 달했다. 수익형부동산을 선택한 선종필 대표는 “아파트 시세차익의 수급이 주기적이지 않고 유보이익을 일시적으로 창출하는 형태”라며 “지금 아파트값의 상승랠리는 국지적인 현상으로 보인다”고 진단했다. 아임해피는 “은퇴세대일 경우 규제를 덜 받는 월세수익이 필요하다”며 “수익형은 부동산 경기와 다르게 흔들리지 않는 상품”이라고 말했다.

반면 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “자영업 붕괴로 상가가 더 어려워질 것”이라며 “정부의 민간택지 분양가상한제와 재개발·재건축 규제 강화로 신규아파트 공급이 줄어들고 기준금리의 추가 인하 등으로 아파트값 상승세는 계속 될 것”이라고 밝혔다. 그는 “규제로 인해 상승세가 꺾일 수는 있어도 서울의 경우 두터운 수요층이 있어 낙폭이 크지 않을 것”이라고 덧붙였다.

◆재개발·재건축 vs 리츠
분양가상한제 확대로 재개발·재건축사업의 수익성이 떨어질 것으로 예상돼 투자수익률에 대한 기대도 낮아졌다. 이 때문에 보다 안정적인 부동산 간접투자상품에 대한 관심이 커졌다. 대표적인 게 P2P(Person to Person)나 리츠(Reits)다. 이들 상품은 사모나 공모를 통해 일반투자자로부터 자금을 모집하고 이를 부동산이나 관련 유가증권에 투자해 운용수익을 배당한다.

이를테면 주택담보대출이 필요한 A씨가 은행 한도보다 높은 P2P대출을 신청했다고 가정하자. P2P사업자는 투자자들의 자금을 모아 A씨에게 빌려주고 수수료를 뗀 나머지 이익을 다시 투자자에게 돌려주는 방식이다.

이번 설문에서 리츠·P2P 등 대안투자를 추천한 응답자(55%)가 재개발·재건축투자를 추천한 경우(45%)보다 더 많았다. 선종필 대표는 “부동산 간접투자상품이 금융권을 중심으로 확산 추세인 데다 개별적으로 전문성을 갖기 힘든 직접투자의 위험분산 효과, 관리 문제를 해결할 수 있다”고 설명했다. 부동산 과다보유에 따른 세금 중과 등의 페널티가 적은 것도 장점으로 꼽았다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “자금 규모에 따라 자기자본이 5000만~1억원인 경우 간접투자, 그 이상은 저평가된 재개발·재건축에 장기투자가 유리하다”고 했다. 

권강수 상가의신 대표는 “각종 규제로 약간의 조정은 거치겠지만, 분양가상한제로 인해 재개발·재건축사업이 주춤할 경우 중·장기적으로 입주물량이 줄 수 있어 다시 상승세를 탈 공산이 크다”고 예상했다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “재개발·재건축의 수익성이 높지만 매물이 없어 투자도 쉽지 않고 리츠가 나은 대안이 되진 않을 것”이란 의견을 냈다.

부동산 침체나 조정 가능성에 대한 질문에 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “그동안 서울 아파트값이 너무 많이 올라 2020년엔 조정받을 것으로 보이지만 공급보다는 대기수요가 많은 게 문제”라며 “가격을 확실히 잡기 위해선 재개발·재건축을 통한 공급정책이 필요하다”고 제시했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 2015년 이후 급등한 가격으로 인해 피로감이 크고 올 경제환경도 전반적으로 부진할 것으로 예상된다”며 “다만 경기둔화를 방어하기 위한 글로벌 저금리 추세와 재정확대를 통한 유동자금을 고려할 때 큰 폭의 조정은 없을 것”이라고 진단했다. 구경모 더피알커뮤니케이션 매니저 역시 “올해 일정 부분 조정은 예상되지만, 서울의 경우 영향이 거의 없을 것”이라고 내다봤다.

김은진 부동산114 팀장은 “집값 상승에 따른 피로도가 높은 상황에서 보유세 인상 등 추가 규제가 나와 투자심리가 꺾일 것”이라며 “분양가상한제 적용 물량이 본격 출시되는 하반기 이후 집값이 변곡점을 맞을 수 있다”고 예상했다. 다만 김 팀장은 “서울 아파트의 경우 하락보다는 횡보를 보일 가능성이 높다”고 전망했다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 “올 4~6월 사이 양도소득세 중과의 일시 해제 이슈로 인해 다주택자 매물이 단기간에 늘어나 서울 아파트값이 정체될 수 있지만 큰 약세는 아닐 것”이라고 내다봤다.

서울 아파트값마저도 조정될 것이란 전문가도 있다. 장재현 리얼투데이 PR사업본부장은 “서울 아파트값이 약 3년 동안 40% 이상 상승하며 고공행진을 보인 만큼 10~15% 하향조정될 가능성도 있다”고 봤다. 신민승 모바일부동산공인중개사사무소 이사는 “서울도 5% 안쪽의 하락세가 예상된다”고 전망했다. 

정소유 더피알커뮤니케이션 과장은 “올 2분기 전후 수도권을 제외한 지역의 하락세가 예상된다”며 “하락폭은 5% 안팎”이라고 예측했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제625호(2019년 12월31일~2020년 1월6일)에 실린 기사입니다.