도시형생활주택·생활형숙박시설, 아파트 규제 피한 '꼼수'

[머니S리포트] 뛰는 ‘규제’ 위에 나는 ‘꼼수’ 유사주택 실태-①쫓고 쫓기는 유사주택 진화의 세계

아파트 규제를 회피하기 위한 ‘주거용 오피스텔’이 주거 대안으로 각광받았지만 최근엔 도시형생활주택과 생활형숙박시설이 그 자리를 대체하고 있다. /사진=이미지투데이

# 서울 청계천과 을지로 주변 일대가 ‘세운재정비촉진지구’(세운지구)로 지정된 지 14년 만인 지난해. ‘세운 푸르지오 헤리시티’와 ‘힐스테이트 세운 센트럴’은 전용면적 24~49㎡의 소형에 대부분 원룸인 도시형생활주택과 아파트의 복합단지로 3.3㎡당 분양가가 비교적 높은 4000만원 안팎임에도 조기 분양에 성공해 화제를 모았다. 면적이 작다 보니 전체 분양가가 중도금 대출 규제를 안 받는 9억원 미만이었고 아파트가 아닌 도시형생활주택의 경우 청약통장 가입의무가 없으면서 세금과 전매 규제도 받지 않은 것이 성공 요인으로 꼽혔다.

아파트 규제를 회피하기 위한 ‘주거용 오피스텔’이 주거 대안으로 각광받았지만 최근엔 도시형생활주택과 생활형숙박시설이 그 자리를 대체하고 있다. 정부가 주거용 오피스텔에 대해 아파트와 비슷한 수준으로 규제를 강화하며 새로운 형태의 유사주택이 투기시장을 파고든 것이다.
도시형생활주택은 300가구 미만 국민주택(전용면적 85㎡) 규모로 다세대주택(빌라)과 같은 형태의 소규모 공동주택단지다. 2009년 주택법 개정에 따라 새로 도입돼 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 건축 의무가 없고 주차장 설치기준도 완화해 도심에 우후죽순 공급됐다. 청약통장이 필요 없지만 학교나 업무지구 등 주변 인프라가 갖춰지다 보니 내집마련 실수요자는 물론 월세 수익을 노리는 투자자에게 대안으로 떠올랐다.

국토교통부에 따르면 지난해 1~11월 서울의 도시형생활주택을 포함한 다세대주택 사용검사(준공) 실적은 1만9705가구로 아파트(5만544가구)의 40% 가까이 차지했다.

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정부 규제 강화돼

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한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 청약홈을 통해 분양된 도시형생활주택 1510가구는 총 1만6234명이 청약을 신청해 평균 10.7대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 힐스테이트 세운 센트럴 도시형생활주택은 최고 51.3대1에 평균 13.9대1의 청약경쟁률을 각각 기록했다.

도시형생활주택은 당초 아파트를 대신해 무주택 실수요자의 내집마련을 지원하기 위한 정부의 각종 규제 완화로 도입됐지만 분양이나 건설업계에선 규제를 회피하기 위한 용도로 활용된 측면이 있다. 도시형생활주택은 분양가상한제를 적용받지 않는 데다 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 40%, 1주택 이상 0%로 제한되다 보니 가격이 비교적 싼 도시형생활주택 시장으로 투자자금이 옮겨간 것이다.

부동산업계 관계자는 “세계적인 저금리 상황이 지속되며 부동산가격이 오르는 상황에 아파트값은 비싸고 신규 분양은 청약제도로 막혀 도시형생활주택으로 투자가 쏠렸다”며 “만약 세운지구에 소형 도시형생활주택이 아닌 아파트만 분양했다면 분양가를 감당하기가 힘들었을 것”이라고 분석했다.


도시형생활주택도 모자라 최근엔 부산이나 강원 등 관광이 발달한 해안가 지역 생활형숙박시설이 아파트 용도로 팔려나가고 있다. 생활형숙박시설은 호텔을 주거용으로 사용한 레지던스가 아파트 규제를 피해 생겨난 형태다. 상업용지에 주거용 오피스텔을 짓던 건설회사가 새로운 규제에 막히자 다시 분양형 호텔을 결합한 생활형숙박시설을 개발해 2013년 건축법 개정으로 도입됐다.

그래픽=김민준 디자인 기자

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생활형숙박시설 문제는?

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정부는 지난해 8월 지방세법을 개정해 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하고 취득세를 중과하기로 했다. 오피스텔 분양권이나 상업용 오피스텔의 취득세는 4%지만 전입신고를 하면 주택으로 분류돼 보유 주택 수와 합산하고 다주택자는 최대 12%의 취득세율이 부과된다.
생활형숙박시설은 여전히 숙박시설로 분류돼 이런 규제를 피할 수 있는 허점이 있다. 최근 분양하는 생활형숙박시설은 ‘아파트와 똑같은 라이프스타일’이라고 홍보해 일반주택과 차별점을 없앴다. 전매제한에서도 자유롭기 때문에 투자 용도로 사서 세입자를 구해 임대하다가 가격이 오르면 시세차익도 기대하게 되는 것이다.

주거용 오피스텔과 다르게 주택 수에 포함되지 않아서 다주택자 양도소득세나 종합부동산세 중과세 역시 없다. 실수요자 입장에선 아파트 대비 대출 한도를 높게 받을 수 있다. 정부 관계자는 “유사주택의 가장 큰 문제는 주택시장을 실수요자 중심으로 개편하겠다는 정부의 부동산 규제정책에 반하는 것”이라고 지적했다.

다른 문제도 있다. 일반주택과 같다고 생각해 내집마련 목적으로 생활형숙박시설을 산 실수요자들은 아파트와 내부 설계만 같은 뿐 각종 인프라 부족이나 열악한 생활환경에 노출되고 있다. 해운대 일대와 북항 재개발구역 및 송도해수욕장 일대는 생활형숙박시설이 우후죽순 들어서 각종 규제를 피할 뿐 아니라 부동산 투기와 난개발을 부추긴다는 비판이 잇따랐다.

사실상 호텔인 생활형숙박시설에 대한 건축허가를 받을 때는 학교 등의 인프라 건설 부담금 의무가 없다. 주차장 기준도 완화돼 주차난 문제에도 노출돼 있다. 생활형숙박시설의 주차장 설치 의무는 아파트의 가구당 1.2대보다 적은 0.5대 수준이다.

국토부에 따르면 생활형숙박시설 인·허가 수는 ▲2018년 1만6214호 ▲2019년 1만2689호 ▲2020년 9월 기준 8848호 등으로 줄었지만 부산의 경우 같은 기간에 525호, 1566호, 2094호 등으로 급증했다. 경기도의 경우 ▲2018년 4921호 ▲2019년 3171호 ▲2020년 2386호 등이 인·허가를 받았다. 강원도에서의 허가 물량은 ▲2018년 3498호 ▲2019년 4928호 ▲2020년 2714호 등이다.

최근 들어 생활형숙박시설이 우후죽순 들어선 강원도 양양군의 경우 지난해 주택 포함 건축허가가 295건을 기록해 2019년 대비 40%가량 늘어났다. 읍·면에서 처리한 건축허가 신고는 2138건이다. 양양·강릉·삼척·고성·속초·동해 6개 시·군의 최근 5년 생활형숙박시설 인·허가 신청은 151건에 달했다.