[토요부동산] 저금리시대 투자 코드 '급매물·상가'

 
 
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/사진=머니투데이DB
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#. 올해 정년퇴임을 앞둔 50대 직장인 임모씨는 노후 걱정에 잠을 못 이룬다. 은퇴 후 자녀 학비와 결혼비용 등 들어갈 목돈을 생각하면 막막하기 때문이다. 더욱이 평균수명을 고려할 때 앞으로 20∼30년간 살아갈 노후대책도 시급한 상황이다. 요즘처럼 저금리기조가 유지되는 상황에서 은퇴자금을 은행에 예치시키자니 뭔가 손해보는 느낌이 든다. 고민 끝에 내린 결론은 안정적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형부동산에 투자하는 것이다.

최근 저금리기조가 지속되고 베이비붐세대를 중심으로 은퇴자들이 증가하면서 임씨처럼 수익형부동산에 관심을 기울이는 사람들이 늘었다. 하지만 관심수요에 비해 실제거래 사례는 줄어드는 추세다. 투자비용과 공급 부담이 커지면서 실질수익성이 악화됐기 때문이다. 소액투자자가 선호하는 오피스텔이나 고액자산가가 많이 찾는 서울지역 중소형빌딩의 경우에는 세후 임대수익률이 평균 4%대에도 못 미치는 상품이 많아졌다.

그렇다고 투자할 만한 수익형부동산이 없는 것은 아니다. 다만 제대로 된 물건을 찾기가 어려울 뿐이다. 부동산투자 고수들이 조언하는 수익형부동산 투자방법에 대해 알아봤다.

◇급매물을 잡아라

부동산투자 고수들은 자본이득에 충실한 전통적 투자방식을 염두에 둬야 한다고 조언한다. 여기서 말하는 전통적 투자란 '안전형부동산'을 의미한다. 그중에서도 가장 기본은 급매물 물건을 잡는 것이다. 하지만 부동산시장에서 고수익이 가능한 급매물을 구하기란 생각처럼 쉽지 않다. 투자할 만한 급매물이 나오면 이를 발견한 공인중개사가 직접 또는 지인들과 함께 투자하기 때문이다.

따라서 고수들은 급매물 투자에 성공하려면 안테나를 높이 세우고 발품을 많이 팔아야 한다고 강조한다. 또한 현지 공인중개사들과 친분을 쌓아두면 여러모로 도움이 된다고 말한다.

매매가격이 1억~1억5000만원 내외의 소형아파트는 서울의 경우 노원·강북·구로·강서구 일대에 몰려 있고 수도권은 고양·안산·동두천시 일대가 값싼 매물이 꾸준히 나온다. 수도권과 인접한 충청권 및 강원권의 소형물량도 풍부한 편이다. 특히 49∼60㎡대의 소형아파트는 공급량이 줄어드는 대신 임대수요가 꾸준해 소액으로 임대사업하기에 좋다.

하지만 시세보다 지나치게 저렴한 급매물은 조심해야 한다. '싼 게 비지떡'이라는 말처럼 뭔가 하자가 있어 급매하는 경우도 다반사기 때문. 만약 진짜 급매물인지 판단이 어려울 경우에는 부동산전문가에게 컨설팅을 받는 것도 방법이다. 하지만 이때 몇푼 안 되는 컨설팅수수료를 아끼려다 자칫 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 컨설팅수수료는 서울 근교의 경우 평균 10만원, 지방은 30만원 수준이다.

◇상가에 투자하라
 
부동산 고수들은 안전형부동산 투자에서 빼놓아서는 안 되는 것이 상가라고 입을 모은다. 다만 상가투자 시에는 아파트와 다른 전략을 세워야 한다고 전문가들은 설명한다. 상가만이 가진 특성을 먼저 이해해야 한다는 것이다. 무엇보다 상가투자의 목적을 분명히 해야 한다. 가장 이상적인 목적은 연체 없이 매월 꼬박꼬박 월세를 받는 것이다. 과거처럼 시세차익을 노릴 만한 환경을 찾기가 쉽지 않기 때문이다.

인터넷이 발달하면서 수익형부동산 투자와 관련한 정보가 넘쳐난다. 하지만 이 정보를 곧이곧대로 믿어선 안 된다. 반드시 직접 현장을 둘러보는 임장활동을 통해 해당 정보가 맞는지 분석해야 한다.

초보자들도 접근하기 쉬운 상가투자 유형은 '단지 내 상가'다. 상가 이용자가 확보돼 있고 필수업종이 입점하기 때문에 공실 위험성도 적다. 상가공급가가 3.3㎡당 3000만원대 안팎이어서 비교적 소액투자처에 속한다. 지역별로 3억원대 이하 공급물량이 많으며 대출을 고려하면 1억원대에서도 투자가 가능하다.

하지만 입찰방식일 경우 사정이 달라질 수 있다. 1억원대 상가가 3억원대로 가격이 껑충 뛰기도 하며 입찰경쟁이 과열돼 내정가격보다 2~3배 높은 가격에 낙찰 받는 사례도 빈번하다. 매입에 집착한 고가낙찰로 스스로 수익을 떨어뜨리는 오류는 피해야 한다.

또한 단지 내 상가투자는 배후수요가 많을수록 좋다. 가구당 인원이 3명 이하로 떨어진 만큼 최소 600~700가구 이상 돼야 한다. 단지 내 상가는 아파트 거주자들이 이용하는 상가임은 분명하다. 하지만 배치에 따라 근린형 단지 내 상가 기능도 할 수 있는 만큼 외부노출도가 좋은 상가를 골라야 한다. 단지 밖 수요까지 겨냥해 배치한 상가의 경우 높은 임대료 지불이 가능한 브랜드 매장이 입점할 수 있기 때문에 이를 간과해서는 안된다.


 

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