한국주택학회는 지난 8일 서울 여의도 전경련회관에서 ‘주택정책 미래포럼’을 개최했다. 이 자리에서 이용만 한성대 교수는 기조강연을 통해 “LTV 한도를 인상하더라도 DSR 규제 때문에 4인 중위소득 가구는 주택가격의 70%(주택가격 6억원 이하)까지 대출이 가능하다”며 “3인 중위소득 가구는 주택가격의 60%까지 대출이 가능하다”고 말했다.

이는 6억원 이하 주택은 LTV 규제를 완화하더라도 주택가격의 30~40%에 해당하는 자기자본이 필요하다는 해석이다. 이어 “주택가격이 6억원 이하일 경우 LTV 규제 완화의 효과가 있겠지만 그 이상일 경우 LTV 규제를 완화하더라도 DSR 때문에 자기자본을 많이 갖고 있지 않는 한 주택구입이 가능하지 않다”고 말했다.

이 교수는 “총부채상환비율(DTI)이나 DSR 규제 완화는 거시 건전성 악화를 가져오기 때문에 다른 방법으로 가계의 자산 제약을 돌파할 방법을 찾아야 한다”고 설명했다.

새 정부가 대출 규제 완화 방안을 검토 중이지만 LTV 규제를 완화하더라도 DSR 규제 완화가 같이 이뤄지지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이다. 이에 DSR 규제 완화가 향후 대출 규제 완화에 중요한 키로 작용할 전망이다.

이날 포럼에서는 새 정부의 주택정책 방향을 두고 다양한 의견이 나왔다. 조주현 건국대 명예교수는 ‘주택문제와 주택정책’을 주제로 한 기조강연에서 문재인 정부의 부동산 정책 실패 원인에 대해 “부동산시장에 대한 정치공학적 접근”에서 비롯됐다고 지적했다.

그는 “다주택자가 무주택자의 집을 빼앗고 있다는 착각으로 다주택자와 재건축 규제를 강화했다”며 “이로 인해 부동산 거래시장이 위축되면서 가격 상승이 반복됐고 현금부자에게 오히려 투자기회를 확대하는 상황을 만들었다”고 주장했다.


'주택임대차보호법 개정안'(임대차3법)과 관련해서 조 교수는 “임차인은 임대인에 비해 열등한 지위라는 인식을 바탕으로 계약의 사적자치주의를 훼손했다”며 “그 결과 계약갱신권 행사 가능성에 따른 다층적 임대가격 형성으로 시장에 혼란을 초래했다”고 말했다.

그는 새 정부의 주택정책 방향에 대해 “공공과 민간의 역할 구분을 명확히 해 주택시장과 주택정책을 정상화해야 한다”고 조언했다. 다주택자 정책에 대해선 “규제보다 인센티브 부여가 바람직하다”며 “임대산업 표준화로 공정한 임대차 시장을 조성해야 한다”고 설명했다.

손재영 건국대 교수는 부동산 세제 개편 관련 발제문에서 “문재인 정부의 부동산 증세는 결과적으로 집값에 크게 영향을 미치지 못했다”며 “조세는 중·단기적으로 자산 가격 안정을 위한 좋은 수단으로 보기 힘들다”고 강하게 주장했다.

그는 “새 정부는 가칭 ‘부동산조세 정상화 위원회’를 설치해 종합적인 세제 개편안을 마련해야 한다”며 “전반적인 세 부담 경감을 지향하되 다주택자 중과세 폐지, 양도소득세율 인하, 취득세율 단일화, 종합부동산세 폐지 등이 개편안에 포함돼야 한다”고 강조했다.