[토요부동산] 건설사 생존을 위한 선택은?

사진은 기사내용과 무관. 사진=머니투데이 DB

과거와 같이 집을 만들기만 하면 날개 돋친 듯 팔리는 시대는 지났다는 사실에 이견이 없을 것이다. 전문가들은 현재 부동산 기류에 따라 건설사들이 기존 개발 중심에서 탈피해 도시재생과 사후관리 등을 총괄하는 디벨로퍼로의 체질개선이 이뤄질 것으로 내다봤다.

15일 업계에 따르면 정부 정책이 뉴타운 등 대규모 택지개발 사업에서 소규모 리뉴얼 등 도시재생으로 전환되는 추세다. 이런 이유로 신규 건축물에 대한 투자보다 노후 건축물의 가치를 높이는 방향으로 시장도 변화하고 있다는 것.
건설사들이 가장 쉽게 수익을 올리던 주택분야는 공급과잉에 따라 공급이 줄어들 가능성이 높다고 전문가들은 입을 모았다. 실제로 올해 공급물량은 2000년대 이후 최대인 43만여가구로 추정된다. 한국개발연구원(KDI)에선 연간 적정 공급 물량을 30만~34만 가구로 예측한 바 있다.

최근 밀어내기 분양에 대해 건설사들 스스로도 우려를 표했다. 최근 주택산업연구원은 8월 주택경기실사지수(HBSI)를 조사한 결과 분양계획지수와 분양실적지수 모두 전달보다 15.3포인트, 16.9포인트 하락해 2015년 최저치를 기록했다고 발표했다.


상황이 이렇지만 국토교통부에 따르면 준공 연식이 30년 이상인 노후건축물 비중은 2005년 29%에서 올해 39%로 늘었다. 2050년에는 절반 수준에 이를 것으로 예측됐다. 이에 적절한 입지와 수요를 발굴해 개발할 수 있는 전문 디벨로퍼의 필요성이 부각됐다.

부동산 시장 움직임이 한국과 비슷한 일본의 사례만 봐도 그렇다. 일본 디벨로퍼 1위 기업인 미쓰이 부동산은 시공과 분양중심의 사업구조에서 임대주택 사업, 오피스, 상업용 건물 개발사업 등으로 다변화를 꾀해 ‘잃어버린 20년’의 위기를 버텨냈다.

현재 한국에서 두각을 나타내는 디벨로퍼는 한국토지신탁, SK D&D, 한국자산신탁이 있다. 이들의 지난해 평균이익률은 31.9%를 기록했다. 특히 SK D&D는 2010년 매출액이 801억원에서 지난해 1749억원으로 두 배 이상 뛰어올랐다.


이경자 한국투자증권 연구원은 이와 관련해 "성숙기인 부동산 시장의 돌파구는 디벨로핑이다"면서 "도시가 늙어가며 부동산 개발의 패러다임은 대량생산에서 다품종 소량으로, 공공에서 민간주도로 변하고 있다"고 말했다.

이 연구원은 "이를 지지하는 정책 변화와 함께 순수 디벨로퍼, 금융을 겸비한 신탁사, 원가 경쟁력으로 수도권으로 진출하는 중견 건설사 등 다양한 디벨로퍼의 태동에 주목한다"면서 "특히 내년 한국자산신탁의 상장도 추진되고 있다"고 설명했다.