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지난해 고금리에 따른 금융비용 증가로 부동산 시장이 침체를 겪은 가운데 올해에는 이를 극복하기 위한 다양한 정책이 제시됐다. 주택공급을 늘리기 위한 정비사업 규제완화와 가계부채 위험을 낮추기 위한 변화가 읽혀진다. 각종 부동산 자산 상품의 운영에도 세금 등 제도 변화의 변수가 뒤따른다. 도심의 주택공급원 역할을 하는 정비사업제도 변화도 상당한 편이다. 18일 프롭테크 업체 '직방'이 올해 1분기 시행될 다양한 정책을 소개했다.
이달부터 '대출 갈아타기' 쉬워진다… 주담대 소득공제 기준도 상향
아파트 주택담보대출과 모든 주택의 전세대출을 받은 금융소비자는 이달부터 대환대출 인프라를 이용할 수 있게 된다. 대출비교 플랫폼과 금융회사 애플리케이션(앱) 등을 이용해 금리와 한도 등에서 더 유리한 조건의 대출로 갈아탈 수 있다. 소득, 신용등급 등을 중심으로 자동화된 심사가 이루어지는 신용대출과 달리 주택담보대출·전세대출은 금융회사 직원이 직접 ▲주택 시세 ▲임대차계약 ▲보증요건 ▲대출규제 ▲관련 서류 등의 확인·검증을 필요로 했다.앞으론 대환대출 인프라를 통해 영업점 방문 없이 대환대출을 신청하고 신규대출 실행 즉시 대출이동이 완료되는 등 종전 불편사항 해소가 기대된다. 고령자 등 스마트폰 이용이 어려운 소비자의 경우 주요 은행 창구를 방문해 신청할 수 있다.
기운영되던 제도의 적용기한 연장 방안도 마련됐다. 먼저 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제가 확대된다. 취득당시 기준시가 5억원 이하 주택 취득을 위한 주택담보대출 이자상환액 소득공제 기준이 기준시가 6억원 이하로 바뀐다. 공제한도 또한 상환방식에 따라 연 300만~1800만원에서 600만~2000만원으로 확대됐다. 개정 공제한도와 주택요건은 이달 1일 이후 이자상환액을 지급하거나 취득하는 분부터 적용한다.
주택청약종합저축의 소득공제 한도도 상향된다. 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주는 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 이달 1일부터 소득공제 대상이 되는 납입한도가 연 240만원에서 연 300만원으로 늘어났다.
2월 '청년 주택 드림 청약통장 출시'… 스트레스 DSR 시범 실시
다음달 '청년 주택 드림 청약통장'이 출시된다. 해당 통장으로 청약 당첨 시 올 12월 신설 예정인 '청년 주택드림 대출'을 통해 분양가 80%까지 저리·장기 자금을 지원한다. 만 39세 이하 무주택자가 이 통장에 1년 이상 가입, 1000만원 이상 납입실적을 갖추고 분양가 6억원에 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받는 경우 금리 최저 2.2%(소득·만기별 차등), 만기 최대 40년 대출이 가능하다. 이때 소득 기준은 미혼 7000만원, 기혼 1억원 이하다.청약 당첨 이후 결혼·출산을 하게 되면 생애주기별 우대금리 추가 지원이 가능하다. ▲결혼 시 0.1%포인트(p) ▲최초 출산 시 0.5%포인트 ▲추가 출산 시 1명당 0.2%포인트 우대되며 대출 금리하한선은 1.5%다.
전 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대한 스트레스 DSR(총부채상환원리금상환 비율) 제도가 시행된다. 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감해 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과하는 제도다.
변동금리 대출에 대해서는 과거 5년간 최고금리에서 현재금리를 뺀 수준의 가산금리를 그대로 적용한다. 변동금리에 비해 차주가 겪는 금리 변동 위험 수준이 낮은 혼합형·주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용된다. 1단계로 오는 2월26일부터 은행권 주택담보대출에 대해 제도가 우선 시행된다. 올 6월 중 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출까지 확대 적용되며 하반기 내 기타대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대해 나갈 계획이다.
미성년자 청약통장 제도, 3월 대폭 바뀐다
3월25일부터 미성년자 때 납입한 주택청약종합저축(이하 주택청약)의 월납입금 인정횟수가 24회에서 60회로 늘어난다. 주택청약의 기능을 강화하기 위한 조치다. 민영주택 일반공급에서 가점제를 적용해 입주자를 선정할 때 미성년자로서 가입한 주택청약 기간도 5년까지 인정한다. 종전에는 2년까지만 인정됐다. 민영주택의 입주자를 선정할 때 가점제 점수가 같은 경우에는 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 우선해 선정한다.재건축 사업에 부과되는 재건축 부담금 관련해 '재건축초과이익환수법' 규제가 완화됐다. 지난해 11월 국회 법안소위에서 재건축초과이익 환수의 부과기준과 장기보유자에 대한 감경 조치 등이 마련되면서부터다. 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향된다. 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 2000만원에서 5000만원으로 조정된다.
부담금의 척도가 되는 초과이익 산정 개시 시점도 임시조직인 추진위원회의 구성 승인일에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정해 부과체계의 합리성을 높였다. 해당 법안은 현재 부담금이 부과되지 않은 단지에도 적용되도록 부칙을 규정한 뒤 오는 3월 시행될 예정이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 변경될 부동산 주요 제도를 미리 익혀 본인에게 맞는 자산운영에 적극 활용해야 한다"며 "일부 제도는 개정안 발표 후 공표나 시행령 마련 등 일부 일정변동 여지가 있으니 관련 내용의 시행시점을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다"고 조언했다.
