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최근 태영건설의 재무구조 개선작업(워크아웃)과 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 위험 현실화 우려가 커지고 있다. 지난해 제2금융권을 중심으로 PF 대출 연체율이 상승한데다 시공능력 순위 16위의 중견 건설업체인 태영건설의 위기로 건설업 전반의 건전성 악화와 자금경색 가능성이 수면 위로 떠오르는 상황이다. 부동산 PF 부실로 인한 부정적 영향을 줄이기 위해서는 특정 사업장의 문제가 비교적 양호한 기업까지 위험이 전이되지 않도록 적시에 유동성 등을 공급해야 한다는 주장이 제기된다.
2일 한국금융연구원은 '우리나라 부동산 PF 위험에 대한 고찰 및 시사점' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.
한국 PF는 시공사에 대한 의존도가 높은 특성을 보인다. 건설업체에서 자금 회전이 원활하지 않으면 개발 중단 위험이 커지며, 상대적으로 양호한 사업장이나 기업까지 이 같은 리스크가 전이될 수 있다.
종전 한국의 PF는 시공사의 지급보증과 책임분양 등에 의존해서 이뤄졌다. 2011년 부동산 PF에 투자한 저축은행이 부실화되며 삼화저축은행을 시작으로 2년 동안 24개 저축은행이 영업정지되며 10만여명의 예금자들이 피해를 본 저축은행 사태가 발발했다. 이후 건설업체는 책임준공확약 등 보다 부담이 완화된 신용보강을 제공하게 됐다. 증권사가 유동화 관련 신용보강을 제공하는 등 신용보강을 제공하는 기관이 다양해졌다.
하지만 브리지론이나 본PF의 대주단은 시공사의 신용등급이나 시공능력평가순위 등을 고려해 대출 여부를 결정한다는 문제가 있다. 시공사의 책임준공이나 조건부 채무인수를 요구하는 탓에 중견·중소 건설업체의 경우 시공 경쟁력 확보를 위해 여전히 지급보증 등을 제공하는 경우가 많다. 유동화증권 발행 시에 유동화증권의 신용등급이 시공사의 신용등급과 연계되는 일이 대다수다. 증권사가 제공하는 매입보증 등의 신용보강은 시행사나 시공사의 신용등급 하락 시 의무가 면책되는 구조다.
이보미 한국금융연구원 연구위원은 "시공사에 대한 의존도가 높기 때문에 건설사의 자금조달 여력이 제한되면 PF 방식의 부동산 개발이 원활히 이뤄질 수 없으며 상대적으로 양호한 사업장까지 위험이 전이될 가능성이 크다"며 "그러나 현재 건설업체의 신용도나 PF 관련 우발채무, 신용보강 기관 등을 고려할 때 글로벌 금융위기 이후 겪었던 건설업 불황이나 저축은행 사태에 견줄만한 수준이라고 보이지는 않는다"고 말했다.
2008년 글로벌 금융위기 이후에는 자금조달 여건 악화와 부동산 시장 침체로 건설업 불황이 지속되자 시공능력평가 100위 내 건설업체 절반 가량이 구조조정에 들어갔다. 이 같은 영향은 2011년 저축은행 사태까지 이어졌다. 한국금융연구원 분석 결과 글로벌 금융위기 이후 건설업 불황 시기에 3년내 신용등급이 있는 건설업체 중 회사채와 기업어음(CP) 등급이 투자부적격인 기업의 비중은 40%에 달했다. 지난해 기준 회사채와 CP의 동 비중은 각각 19%와 2% 수준이다.
2008년 전후에는 건설업체가 토지매입과 시공단계에서의 지급보증, 유동화증권 발행 시 신용보강 등을 제공하는 것이 일반적이었으나 현재 신용보강은 주로 책임준공에 한정돼 있다. PF 관련 우발채무에 의한 건설업체의 건전성 악화 위험은 이전보다 제한적이라는 분석이 나오는 이유다. 다만 중소·중견 건설업체는 지방 사업장에 대해 지급보증 등의 형태로 직접 신용보강을 하는 경우도 많아 대형 건설업체에 비해 관련 위험이 클 수 있다.
이전과 다르게 유동화증권 발행과 관련한 신용보강은 주로 증권사가 제공한다. 통상 증권사의 위험관리 능력은 불황기 건설업체에 비해 뛰어나고 자본여력도 크기에 이전에 비해 PF발 위험이 확산될 가능성은 제한적이라는 것이 한국금융연구원의 주장이다.
이 연구위원은 "부동산 경기 침체, 원자재 가격 상승과 이자율 상승 지속 등으로 인해 건설업체의 수익성이 계속 악화될 경우 리스크는 지금보다 커질 수 있다"며 "도덕적 해이가 발생하지 않도록 평가와 시장원리에 기반한 지원이 이뤄질 필요가 있으며 장기적으로 PF 시장참여자들의 인센티브를 이해하고 시장구조를 개선해 나갈 필요가 있다"고 설명했다.
한국 부동산 PF는 ▲시행사의 낮은 자본력 ▲본PF 대금으로 브리지론 상환 ▲계약자 자금을 공사비로 사용 ▲시공사의 신용도 의존 등의 구조적 문제로 경기 하락 시 부실이 발생하기 쉬운 특성이 있다. 제한적인 시장 규모와 장기간 가격 하락보다는 상승을 주로 경험한 시장참여자들의 기대와 밀접히 연결돼 있어 이러한 구조를 단기 개선하기는 어렵다는 분석이다.
