36.91
1.4
그러나 주택공급에는 두 가지 요소를 감안해야 한다. 주택 멸실이 매년 평균 10만호 이상 발생한다는 점과 주택공급의 기준이 되는 가구 수가 꾸준히 증가하고 있다는 점이다. 특히 가구 수에 있어 1인 또는 2인 가구의 수는 한 번도 감소한 적이 없다. 2000년에 총 1431만 가구 중 1인 가구(15.5%)와 2인 가구(19.1%)의 비중이 34.6%였던 것이 계속 증가하여 2023년에는 총 2207만 가구 중 1인 가구(35.5%)와 2인 가구(28.8%)의 비중이 64.3%로 총 가구의 약 3분의 2를 차지하고 있다. 이들 모두가 주택공급 대상임은 물론이다.
통계청의 전망에 따르면 이러한 추세는 점점 더 심해져 2052년이 되면 1인 가구 비중이 41.3%, 2인 가구는 35.5%까지 늘어나 인구의 4분의 3 이상이 1,2인 가구가 될 전망이다. 그런데 문제는 인구 구조이다. 현재는 1인 가구 중 30대 이하의 비중이 36.6%로 가장 높으나, 2052년에는 70대 이상이 42.2%로 가장 많은 비중을 차지할 전망이라고 한다.
앞으로 우리나라는 저출산 고령화의 영향 등에 의하여 인구 사회학적 구조가 전반적으로 바뀌게 된다. 따라서, 우리의 주택공급 양태도 근본적으로 바뀌어야 한다.
먼저, 수요억제보다는 공급규모를 충분하게 하여 주택시장의 안정을 도모해야 한다. 공급이 부족하다 보니 분양가상한제나 세금 중과 같은 시장을 왜곡하거나 특정 계층만 득을 보는 부작용을 낳게 되는 것이다. 공급 여력 확대와 사회구조의 변화에 대응하기 위하여 국민주택규모도 현재의 84㎡에서 60㎡로 낮추고 정책방향도 이에 맞추어 변환하여야 한다.
둘째는 분양보다는 임대주택 공급에 힘을 쏟아야 한다. 소득계층과 필요 면적 등을 감안한 다양한 임대주택을 공급하여 형편에 맞게 살 수 있도록 하여야 한다. 임대주택이 충분히 공급되면 우리만의 독특하고 많은 부작용을 낳은 전세 제도도 월세로 자연스럽게 전환될 수 있을 것이다.
그리고 노인과 1,2인 가구 등의 소득수준에도 맞춤형으로 대처할 수 있을 것이다. 그러나, 현재 우리의 임대주택은 2018년에 51만호(공공 18, 민간 33)를 정점으로 2023년에는 15만6000호(공공9, 민간 6.6)로 10년내 최저를 기록하고 있는 실정이다.
이러한 전제하에 한 가지 제언을 하고자 한다. 시장 안정을 위해서는 규제완화와 지원을 통해 민간부문에서 매년 50만호 이상의 임대주택이 공급되게 하여야 한다. 그러기 위해서는 필요한 부지와 자금의 지원, 사업성과 공공성의 조화 등이 확보되어야 한다. 통치권자가 직접 나서야 하는 이유이다.
그리고 개발이익을 다시 사회에 환원하기 위해서는 리츠(Reits)방식으로 해야 한다. 특별법을 제정하여 리츠에 대해 화이트존(White zone)과 같은 용도 특례를 인정하여 마음껏 개발하게 하고 모든 인허가 절차가 원스톱으로 통합되도록 범부처 거버넌스도 갖춰야 한다. 공공택지 및 세제, 금융지원도 동시에 진행되어야 함은 물론이다.
임대기간이 끝나면 일부는 시장상황에 맞추어 분양으로 전환할 수 있을 것이고 개발이익이 현실화될 것이다. 이때 적정이윤 이상의 이익은 별도의 기금으로 거두어 저출산 고령화와 저소득계층 지원 등에 활용되도록 하여야 한다. 이렇게 되면 재정지출과 특혜없이 부동산을 최대한 활용하면서 주택문제도 해결하고 저출산 등 사회문제도 해소하는 기반을 갖추게 될 것이다. 가칭'리츠를 통한 주택공급촉진법'을 제정하여 통치권자가 직접 챙긴다면 실행력도 갖춰질 것이다. 건설경기도 살리고 주택시장도 안정시키며 국민들도 좀 더 잘 살 수 있도록 하는 환경을 만드는 것이 유독 필자만의 바람일까?
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