"내 땅에서 내 돈으로 사업하겠다는데, 정부가 공공임대를 강제하는 건 공산주의 아닌가. 돈은 없고 강남 아파트에는 살고 싶고, 공공임대 입주자의 무임승차에 화가 난다."

요즘 유행하는 SNS 스레드에 이런 글이 게시됐다. 해당 글의 작성자가 정비사업(재개발·재건축) 조합에 관계된 사람이라면, 공공기여 제도를 모르지는 않았을 것이라고 생각한다. 공공기여는 중앙·지방정부가 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 완화 등 행정 지원을 제공한 대가로 도로·공원·학교 등 기반시설과 공공임대·분양 아파트의 조성을 요구하는 방식이 가장 일반적이다.


공공임대 등 건설은 무주택자의 주거 안정을 도모하기 위해 필요하지만 공공기여 비율이 커질수록 조합원 이익은 줄어들게 돼 번번이 대립하는 문제다. 반대로 정비사업에서 용적률은 '돈'이다. 아파트 층수를 높이면 조합이 얻을 수 있는 일반분양 수익은 수백에서 수천억원 증가한다.

대한민국 사교육 1번가이자 정비사업 최대 규모로 손꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트는 처음으로 공공분양을 결정해 성패 여부에 관심이 집중된다.

분양가 규제 기준이 높은 공공분양은 용적률 특례과 맞바꾼 이익 포기 조건이다. 하지만 적지 않은 조합원은 여전히 이익 추구와 동시에 공공기여 손실 회피라는 모순된 태도를 보인다.


오래 지난 얘기지만 공공임대 입주자에 대한 차별과 혐오 현상이 사회 문제로 부상했다. 아파트 커뮤니티시설 이용 금지를 넘어 화재 대피 통로 차단, 초등학교 반 배정 갈등 등 시민 공동체로선 납득하기 힘든 사건들이 비일비재하게 일어났다.

분양·임대 아파트를 단지 내에 결합한 소셜믹스가 성공 모델인지 여부의 평가는 각국 상황마다 다르겠지만, 재산권을 명분으로 공공기여에 반대한다면 기존 세대 수를 유지하는 1대1 재건축의 방법도 존재한다. 실제 서울 용산구 이촌동의 재건축 아파트 '래미안 첼리투스'(총 460가구·2015년 입주)는 1대1 재건축을 시행했다.

정비사업의 목적이 '주거환경 개선'보다 '사업성'이라는 자본주의의 현실을 부정하긴 어렵다. 최정희 은마아파트 재건축정비사업조합장은 "준공 46년이 되면서 생활에 여러 불편과 위험이 있지만, 그보다 중요한 건 조합원이 돈을 벌 수 있는 사업을 해야 한다"고 말했다.

은마아파트 재건축은 역세권 용적률 특례(300.0→331.9%)를 지원 받아 법적 상한의 최대 1.2배를 적용, 655가구를 추가 공급할 수 있게 됐다. 용적률 특례로 추가 공급되는 655가구 중 195가구는 공공분양 대상이다. 227가구는 민간분양, 233가구는 공공임대로 조성된다.

은마아파트 조합은 최근 조합원 분양 신청 시 추가 분담금 예상액을 공지했다. 현재 전용 76㎡(31평형) 소유자가 동일 면적의 신축 아파트를 분양받을 경우 2억3000만원을 추가 납부해야 한다. 전용 84㎡(34평형) 소유자는 76㎡ 분양 시 6000만원을 환급받을 수 있고 84㎡를 분양받으려면 1억8000만원을 내면 된다.

재건축 준공 후 해당 아파트의 가치는 두 배 이상 상승할 것이라는 기대도 있다. 공공기여 선택과 손익 계산은 조합원들의 몫이다.
김노향 건설부동산부 부장