상가임대차보호법 개정, 권리금 지급 보장하지는 않는다

지난 5월 권리금을 법으로 인정하는 규정을 골자로 하는 개정 상가임대차보호법이 국회를 통과했다. 개정법은 권리금을 법제화하였고, 권리금 회수 보호에 대한 법 규정을 신설하였다는 점에서 이전까지의 상가임대차보호법과는 매우 다른 성격을 띄고 있다.

개정 상가임대차보호법의 가장 큰 변화는 권리금의 법제화이다. 이전까지 권리금은 법적으로 인정되지 않는 임차인간의 금전거래에 해당했다. 따라서 임대인의 방해 행위에 의하여 권리금을 받지 못하더라도 청구하기 어려운 것이었다. 그러나 상가임대차보호법 개정으로 권리금이 법적으로 인정되면서 권리금 회수를 방해하는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있게 되었다.


권리금이 법적으로 인정받고, 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 방해금지의무에 관한 규정이 신설되었음에도 불구하고 권리금을 둘러싼 갈등은 사라지지 않고 오히려 증가추세에 있는 것으로 알려지고 있다.

상가 임대차 관련 소송 경험이 많다는 법무법인 진솔 신문재 변호사는 “상가임대차보호법 개정 이후, 상가 권리금과 관련한 법률상담이 그 이전에 비해 큰 폭으로 증가하였습니다. 예전에는 권리금을 포기한 임차인이 다수였던 반면 상가임대차보호법 개정 이후 권리금을 회수하려는 임차인이 적극적으로 나서고 있는 형국입니다”며 상가 권리금을 둘러싼 갈등이 오히려 증가하고 있음을 설명했다.
개정 상가임대차보호법과 관련한 가장 큰 오해는 임대인이 권리금을 보장한다는 것이다. 그러나 이는 사실과 다르다. 임대인은 권리금 지급 의무가 아니라 권리금 회수 방해금지의무를 가지고 있다.

임차인은 임대차계약 종료 3개월 전부터 종료 전까지 자신에게 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 찾아야 하고, 임대인은 이를 방해하지 않는 것이 개정 상가임대차보호법의 주요 내용이다. 개정법은 권리금을 회수할 기회를 보호할 뿐 권리금 지급을 보장하지는 않는다.

임대인은 새로운 임차인에게 고액의 보증금과 월세를 요구할 수 없으며, 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다.


이와 관련하여 신문재 변호사는 “임대인의 방해 행위의 범위에 대한 것은 법원의 판단영역에 있는 부분이 많습니다. 현저히 고액의 차임과 보증금이 어느 수준인지, 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지는 일괄적으로 규정할 수 없습니다. 권리금과 관련한 분쟁은 사건마다 개별적으로 감정 및 판단이 이루어질 수밖에 없습니다.”고 설명했다.

상가임대차보호법 개정안의 적용은 법원의 판단 영역에 있는 부분이 많다는 것이 법조계의 해석이다. 개정법 적용 초기이기에 권리금 분쟁은 판례가 쌓여가야 할 부분이 많은 것으로 알려져 있다.

<도움말=법무법인 진솔 신문재 변호사, http://blog.naver.com/lawyersmj,02-6959-3800>