[김기자의 부동산 WHY] 집과 세금

 
 
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집값 전부를 은행 담보로 잡혀도 재산세를 내는 사람은 집주인이다. 수중에 현금 한푼 없고 매달 은행에 이자를 상납(?)하는 것도 억울한데 재산세라니…. 하지만 세금을 꼼꼼히 알고 계산하면 월세나 전세보다 남는 장사를 할 수 있다.

/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이


◆해마다 두차례 재산세… 고가 주택은 종합부동산세까지

어렵게 대출 받아 장만한 내집. 취득세와 각종 중개수수료를 낸 것도 모자라 해마다 7월과 9월에는 재산세 고지서가 날아온다.

현행법상 9억원 미만의 주택을 매입했을 때 취득세와 지방교육세를 합해 집값의 1.1%를 세금으로 내야 한다. 만약 전용면적이 85㎡를 초과하거나 2주택 이상일 경우 세율이 최고 4.6%까지 높아질 수 있다.

여기서 끝이 아니다. 취득세는 주택 매입 시 한차례만 내면 되지만 주택을 소유한 내내 세금과의 전쟁이다. 재산세는 해마다 두차례씩 부과되며 집값이 오르면 재산세도 증가한다.

올해 4억원짜리 아파트를 매입한 A씨는 얼마의 재산세를 낼까.

재산세율은 정부가 발표한 공시가액의 60%를 과세표준으로 정해 ▲6000만원 이하 0.1% ▲6000만~1억5000만원 0.15% ▲1억5000만~3억원 0.25% ▲3억원 초과 0.4% 등이다.


A씨 아파트의 과세표준은 집값 4억원의 60%인 2억4000만원. 0.25%의 세율을 적용하면 60만원이다. 여기에서 누진공제액 18만원을 제외하면 A씨는 1년에 42만원의 재산세를 내야 한다. 누진공제액은 세금을 계산할 때 간편법을 적용함으로써 발생하는 추가금액을 다시 차감하는 항목으로 과세표준에 따라 ▲6000만원 이하 없음 ▲6000만~1억5000만원 3만원 ▲1억5000만~3억원 18만원 ▲3억원 초과 63만원 등이다.

재산세는 상한선이 있다. 공시가격 ▲3억원 이하 5% ▲3~6억원은 10% ▲6억원 초과는 30%다. A씨의 재산세가 1년 사이 10% 이상 올라도 최고 10%만 적용한다.

만일 집값이 9억원 이상인 고가주택을 매입했다면 세금은 껑충 뛴다. 추가로 종합부동산세(이하 종부세)를 내야 한다. 자기 명의 주택을 2개 이상 보유해도 집값 합계가 6억원 이상이면 종부세 대상자다.

종부세는 공시가격의 80%를 과세표준으로 정하며 세율은 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원의 초과분에 대해 0.5~2%를 부과한다. 종부세는 재산세액을 공제 후 산출한다.

다만 1가구1주택자가 주택을 5년 이상 장기간 보유한 경우는 세액공제를 적용해 세금을 깎아준다. 만 60세 이상 고령자도 혜택을 받는다.

최근 정부가 마련한 내집연금은 5억원 이하 주택의 재산세 중 25%를 감면해준다. 예컨대 3억원짜리 아파트의 경우 7만원 정도의 세금을 줄일 수 있다.

◆투자차익 노리다가 양도세 폭탄 맞을수도

순수하게 내집 마련을 위해 주택을 구입했어도 차후 재매각하는 경우가 생길 수 있다. 만일 투자차익을 노리고 주택구입을 고려한다면 양도소득세를 따져봐야 한다.

양도세율은 기존 6~38%에서 올해 16~48%로 대폭 올랐다. 비사업용 토지는 3~10년 동안 장기보유하면 최대 30%까지 특별공제가 적용된다. 다만 보유 기준일을 감안하면 오는 2019년 이후 공제혜택을 받을 수 있다.

전문가들은 여유자금이 충분하다면 배우자에게 증여하고 5년 후 거래할 것을 조언하기도 한다. 배우자에게 재산을 증여하면 10년 동안 누적금액 6억원에 한해 증여세가 면제되기 때문이다. 배우자가 증여받는 시점의 공시지가를 기준으로 양도차익을 계산한다.

2주택 이상 소유자는 양도차익이 적은 집부터 처분해 양도세 부담을 줄일 수 있다. 즉 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막으로 처분하는 것이 유리하다. 1가구 1주택자는 실거래가격 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유한 뒤 처분할 경우 양도세가 면제된다.

◆무거운 상속세, 줄이는 방법은?

상속세는 세율이 높은 세금 중 하나다. 경우에 따라 감당하기 어려운 고액의 세금을 물게 될 수 있다.

상속세율은 과세표준 기준으로 ▲1억원 이하 10% ▲5억원 이하 20% ▲10억원 이하 30% ▲30억원 이하 40% ▲30억원 초과 50%를 부과한다.

올해부터는 동거주택 상속공제가 시행됐다. 이른바 '효도 상속 공제'다. 부모를 10년 이상 부양한 자녀가 주택을 상속받을 때 공제율을 40%에서 80%로 높였다. 단 상속 시점에 자녀가 무주택자여야 공제받을 수 있다. 앞으로 고령화가 진전될수록 대상자가 늘어날 가능성이 크다.

배우자 증여공제는 10년을 기준으로 6억원이다. 재산이 많으면 평소 배우자에게 증여해 증여세와 상속세 부담을 줄일 수 있다. 서울 강남에서는 아파트 한 채만 있어도 증여세와 상속세의 대상이 될 수 있다.


 

김노향
김노향 [email protected]

안녕하세요. 머니S 재테크부 김노향 기자입니다. 투자와 기업에 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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