깜깜한 재건축시장, 안전진단 강화로 사업 추진 제동

안전진단 강화로 주요 재건축 사업 추진에 제동이 걸릴 전망이다. 사진은 서울의 대표적인 재건축 추진 단지인 압구정동 현대아파트. /사진=김창성 기자

재건축 사업 첫 단계인 안전진단 기준이 대폭 강화되면서 주요 재건축단지의 사업 추진에 제동이 걸렸다. 정부는 건물구조 안전에 대한 평가비중을 높이고 공공기관을 통한 재검증 절차를 추가해 불필요한 재건축 사업을 걸러낸다는 방침이다. 서울의 경우 30년 연한이 도래한 10만3822가구가 새로운 안전진단 기준의 적용을 받는다.
20일 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 포함한 도시정비법 시행령과 안전진단 기준 개정안에 대한 입법·행정예고를 다음달부터 실시한다.

재건축 안전진단은 공동주택 구조안전성과 주거환경을 살펴 재건축 사업 여부를 판단하는 절차로 재건축 사업 추진을 위한 첫번째 과정이다. 하지만 최근 재건축 시장과열과 맞물려 관련 규정이 지나치게 완화돼 안전진단의 본래 취지가 희석됐다는 지적을 받았다.


실제로 2003년 마련된 안전진단 중 핵심평가 항목인 구조안정성 비중은 2006년 50%에서 부동산시장 활성화 정책이 시행된 2015년 20%로 낮아졌다. 반면 같은 기간 주거환경 항목의 비중은 10%에서 40%로 확대돼 재건축 추진이 손쉬워졌다는 평가가 지배적이다.

개정안 등에 따르면 앞으로 아파트단지의 안전진단 결정을 위해 시장, 군수 등 지자체장이 실시하는 현지조사 단계부터 공공기관(시설안전공단·건설기술연구원)이 참여할 수 있게 된다.

재건축 사업 추진 절차 개정 전·후 비교도. /자료=국토부

이는 안전진단의 사전 단계부터 공공기관을 참여시켜 현지조사의 전문성과 객관성을 담보하기 위함이다. 이 경우 불필요한 안전진단을 걸러내 이에 따른 주민들의 비용부담을 줄이게 된다.
안전진단 종합판정을 위한 평가항목 비중도 주거환경에서 건물의 구조안전성 중심으로 전환된다. 구조안정성 평가비중은 20%에서 50%(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)로 상향조정된다. 반면 주거환경 항목의 비중은 40%에서 15%로 낮아진다.


이 경우 재건축을 허용하는 안전진단의 평가중점이 주거 편리성에서 건물의 구조안정 여부로 변경돼 불필요한 재건축사업 추진이 줄어들 전망이다. 다만 층간소음이나 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가가 E등급을 받은 경우엔 바로 재건축을 할 수 있다.

민간기관에서 안전진단을 통해 ‘조건부 재건축’ 판정을 내린 경우 공공기관의 의한 추가 적정성 검토 절차를 거쳐야 한다. 조건부 재건축이란 안전진단의 3가지 판정유형 중 하나로 구조 안전성에 큰 결함이 없으면 시장이나 군수가 재건축 시기를 조정해 사업 추진을 허가할 수 있다.

이밖에 국토부는 안전진단과는 별개로 현재 30년으로 설정된 재건축 연한에 대한 다양한 수정 방안을 검토 중이다. 이는 재건축 방향이 구조안전 확보라는 당초 목적대로 수행될 수 있도록 하기 위해 추진 중이다.