최근 자녀에게 부동산을 증여하면서 증여세를 신고하지 하지 않아 가산세까지 추징당하는 사례가 많다. 특히 결혼하는 자녀에게 신혼집을 마련해주면서 증여세를 신고하지 않았다가 증여세를 추징당하는 경우가 많다. 증여세를 적법하게 신고하되 절세할 수 있는 방안은 없을까.

부동산을 증여하면서 증여세를 절감하는 방법으로 가장 많이 고려하는 건 ‘부담부 증여’다. 부담부 증여란 부동산을 증여하면서 부동산에 담보된 채무를 같이 승계하는 방법이다. 아파트를 증여하면서 담보된 대출금 채무를 승계한다거나 전세계약의 보증금 반환채무를 승계하는 형태가 대표적이다. 이런 방식으로 증여하면 증여자에게는 채무승계액만큼 대가를 받고 양도한 것으로 간주돼 양도소득세가 과세된다. 수증자는 전체 재산평가액 중에서 채무액을 차감한 만큼만 증여받은 것으로 보기 때문에 증여세가 과세된다. 또 승계된 채무액은 반드시 수증자가 상환해야 한다.


저가 양수도 방식도 고려함 직하다. 이 방식은 표현 그대로 해당 재산을 시가보다 저가로 양수도하는 방법이다. 이 경우도 양도소득세와 증여세를 동시에 부담한다. 실질적으로는 부담부 증여와 큰 차이가 없다. 전체 재산가액의 일부를 곧바로 금전으로 지급하는 방식인지, 채무를 대신 부담하는 방식인지의 차이가 있을 뿐이다. 그러나 총 부담세액은 크게 달라질 수 있다.

/사진=이미지투데이
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그렇다면 자녀에게 부동산을 저가로 양도하는 경우 세금이 어떻게 과세되는지 살펴보자. 우선 양도자에게 ‘부당행위 계산 부인’이라는 규정이 적용된다. 이 규정에 따르면 시가보다 5% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하면 무조건 시가로 양도한 것으로 보고 양도소득세를 재계산한다. 양수자의 경우 시가보다 30% 또는 3억원 이상을 저렴하게 양수하는 경우 증여세를 부담한다.
예컨대 취득가 7억원, 시가 10억원 부동산을 5억원에 양수도해도 양도자는 시가인 10억원에 양도한 것으로 간주해 양도차익 3억원에 대한 양도세를 낸다. 시가 10억원과 양도가 5억원의 차이가 시가의 5% 또는 3억원보다 크기 때문이다. 반면 양수자는 2억원을 증여받은 것으로 간주돼 증여세를 내야 한다. 시가 10억원과 양도가 5억원의 차이가 시가의 30% 또는 3억원보다 크기 때문이다. 즉 저가로 사면서 이득을 본 5억원 중 시가의 30% 또는 3억원을 초과하는 2억원은 무상으로 증여받은 것으로 보는 것이다.

결론적으로 부담부 증여에 비해 저가양수도 방식은 양도세에 대한 부담은 늘어나고 증여세에 대한 부담은 줄어든다. 즉 취득가에 비해 현재 시가가 많이 오르지 않아서 양도차익이 적은 자산이라면 부담부 증여보다 저가양수도가 더 유리한 경우가 많다. 물론 당장 양수금액을 지급해야 해 자녀에게 그만큼의 금전이 필요하다는 전제조건이 따른다. 다시 말해 당장 자녀에게 목돈은 없지만 장래에 채무를 대신 부담할 능력이 된다면 부담부 증여를, 당장 부모에게 지급할 목돈이 있다면 저가양수도를 고려할 수 있다. 물론 구체적인 상황에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 사전에 전문가와 검토하는 게 안전하다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제567호(2018년 11월21~27일)에 실린 기사입니다.