[법률S토리] 신탁 부동산 임대차 계약, '이것' 꼭 확인하세요

사진=이미지투데이

#. A씨는 최근 시세보다 저렴한 임대물건이 있어 임대차계약을 체결했다. 그러다가 전세사기에 대한 뉴스를 접하고 혹시나 하는 마음에 등기부를 뗀 뒤 가슴이 철렁했다. 부동산 등기부 소유자가 A씨가 체결한 임대인이 아닌 '신탁회사'로 기재됐기 때문이다.

'신탁'이란 말 그대로 믿고 맡기는 것이다. 신탁의 종류에는 담보신탁, 처분신탁, 유언대용신탁 등 종류가 다양한데 신탁계약 중 가장 일반적인 형태는 담보신탁이다. 신탁을 하게 되면 신탁회사로 등기명의가 이전되기 때문에 임의로 부동산을 처분하는 것이 불가능하다.


부동산 담보신탁은 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 맡기고 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 형태로 이뤄진다. 부동산 신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁부동산을 맡아 두다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관에 채무를 대신 갚는다.

담보신탁계약서상 신탁의 종료사유는 신탁계약상 신탁기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 경우로 규정한다.

신탁을 하게 되면 등기부상 등기원인을 신탁으로 해 등기부상 명의자가 신탁회사가 되고 이러한 사정은 누구든지 등기부 열람 또는 발급을 통해 확인할 수 있다. 따라서 임차인은 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 지급할 때 임대목적물의 등기부를 확인해 만일 등기부상 소유자가 신탁회사로 됐다면 임대차 권한이 누구에게 있는 것인지는 신탁원부를 통해 반드시 확인해야 한다.


보통 임대차계약은 공인중개사를 통해 이뤄진다. 공인중개사는 관련법령에 따라 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상의 상태/입지 및 권리관계를 성실 정확하게 설명하고 등기부 등본 등 근거자료를 제시할 의무가 있다. 부동산 등기법에 따르면 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 그 기재는 등기로 본다고 규정되어 있어 공인중개사는 신탁원부까지 제시하고 설명해야 할 의무가 있다.

그런데 공인중개사 중에는 신탁 부동산의 임대를 중개함에 있어 위탁자인 원소유자의 말만 듣고 신탁원부상 권리관계와 절차의 확인을 소홀히 하고 이를 설명하는 의무를 제대로 이행하지 않는 경우가 간혹 있어 신탁부동산을 중개할 때는 공인중개사 입장에서도 주의가 필요하다.

그렇다면 신탁원부는 어떻게 확인할 수 있을까? 일반 부동산등기부등본은 주소만 알면 인터넷 등기소를 통해 열람이 가능하지만 신탁원부는 인터넷 발급이나 열람이 불가능하기 때문에 등기소에 직접 가서 발급해야 한다.

누구든지 확인할 수 있기 때문에 임차인이 직접 발급받을 수도 있으니 임차인은 신탁이 되어 있는 부동산이라면 신탁원부를 통해 위탁자와 수탁회사 사이의 신탁계약상 신탁의 종류, 대출금 액수, 임대권한 귀속 및 절차에 대한 부분 등 위탁자와 수탁자간의 권리관계를 확인해 임대차계약을 체결할 것인지 여부를 결정한다. 또 신탁원부상 임대차 권한이 있는 당사자와 절차에 따라 임대차계약을 체결해서 임차인으로서 권리를 보호받을 수 있도록 해야 한다.