[고수칼럼] 내년 집값은 떨어질까?… “가격 상승의 마지막 시기”

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원

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2021.12.30 | 07:11:00

사진=이미지투데이

올해도 어느덧 며칠 남지 않았음을 알리듯 방송에서는 각종 시상식이 시청자의 관심을 기다리고 있다. 가장 인기 있었던 드라마를 선정하는 연기대상의 후보작들은 주로 우수한 연기파 배우를 내세우거나 탄탄한 각본을 바탕으로 하고 있다.

확실한 ‘기승전결’ 구조 또한 인기 드라마의 필수 요인 중 하나다. 당연하지만 ‘기-승-전’ 단계로 갈수록 극 중 긴장감이 더해지고 마지막 ‘결’ 단계에서는 모든 대립이나 문제가 해결되면서 그동안 쌓였던 긴장감이 해소된다.

이러한 기승전결 구조는 드라마뿐만 아니라 부동산 시장에서도 적용될 수 있다. 예를 들면 부동산 가격 변동의 4국면(불황-회복-호황-후퇴)에 관한 이론이나 벌집순환모형(불황기-회복진입기-회복기-호황기-침체진입기-침체기)에 따른 주택가격 변화는 드라마의 ‘기승전결’ 구조에 따른 극 중 긴장감 변화와 상당히 유사한 모습을 보인다.

다만 드라마는 한 사이클이 끝남과 동시에 시즌이 종료되거나 막을 내리지만 부동산 시장은 한 사이클이 끝남과 동시에 새로운 사이클이 시작한다는 점에서 차이가 있다. 그렇다 보니 부동산 시장 사이클의 시작과 끝을 명확하게 구분하기 어렵고 일반적으로 일정 시간이 지난 후에 어떤 단계를 거쳐 온 것인지 명확하게 판단할 수 있다.

이렇게 드라마의 구조까지 인용해 부동산 시장의 사이클을 설명한 이유는 2022년이 주택 시장 사이클에 있어 중요한 한 해가 될 것으로 예상하기 때문이다. 최근 10년간 주택가격 변화를 살펴보면 2012년과 2019년을 저점으로 하나의 사이클이 만들어진 것을 확인할 수 있다.

하지만 새롭게 시작된 사이클이 지난해와 올해에 걸쳐 큰 폭의 가격 상승으로 이어지면서 과거 시장 변화와 큰 차이를 보였다. 그렇다 보니 많은 사람의 마음속 한 켠에는 ‘이러다가 주택가격이 폭락하는 것은 아닐까?’라는 불안감도 확대되고 있다.

“단기간에 주택공급 어려워”

그렇다면 주택 시장 사이클의 측면에서 2022년 주택가격은 어떻게 전망할 수 있을까?

결론부터 말하자면 내년 주택가격이 갑자기 하락으로 전환하기는 힘들다고 예상한다. 이러한 전망의 가장 중요한 근거는 주택 공급에 있다.

주택 공급은 주택가격의 흐름을 만들어내는 가장 중요한 요인 중 하나다. 주택을 공급하기 위해서 최소 2년 이상의 시간이 소요된다는 주택 시장의 공급 비탄력성이 그 원인이다. 최근 주택 시장에서 공급 부족에 관한 우려가 지속된 가운데 최근 주택 시장의 다양한 공급확대 노력에도 그 효과가 단기간에 즉각적인 주택 공급으로 이어지긴 어려운 상황이다.

부동산 114에 따르면 2022년과 2023년 아파트 입주물량은 2020년 평균 32만호보다 부족할 전망이다. 특히 같은 기간 서울시 아파트의 입주 물량은 최근 20년 평균(4.4만호)의 절반인 2.1만호에 그칠 예정으로 공급 부족 문제를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.

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“내년 부동산 규제 완화 가능성”
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내년 주택가격이 갑자기 하락으로 전환하기는 힘들다고 전망하는 또 다른 요인으로 부동산 규제를 들 수 있다. 통상 주택가격 상승 시기의 부동산 규제는 시행 직후에 가격을 하락시켰다가 일정 시간이 지나면 시장이 규제에 적응하면서 상승폭이 확대되는 사이클을 만들어낸다.

장기적인 측면에서 5년 단임제인 우리나라 대통령 선거 제도의 특성상 정권 말기에는 부동산 규제를 다소 완화하는 모습을 보였는데 이러한 특성도 장기적인 주택가격 사이클에 영향을 미친다.

부동산 세금과 대출 등 현 정부 집권 이후 가장 강한 규제가 적용되는 현재의 시장 상황에서 2022년은 ‘대선’과 ‘지방선거’라는 중요한 선거 이슈가 대기하고 있다. 그만큼 내년 주택 시장에서는 규제 완화에 대한 기대감이 확대될 것으로 보이며 이런 기대감은 내년 주택가격에도 직·간접적인 영향을 미칠 가능성이 크다.