사진=클립아트코리아

#. A씨와 남편 B씨 사이에는 두 아들이 있다. 남편 B씨는 지병으로 오래 전 사망했고 당시 상속재산을 정리하면서 상속재산분할협의를 통해 금전은 A씨가 상속받고 서울 소재 토지 및 건물과 아파트 등 남편 명의 부동산은 두 아들에게 절반씩 지분 등기했다. 처음에는 A씨가 해당 부동산을 관리했지만 두 아들이 각자 결혼하게 되면서 이후는 협의해서 관리하도록 했다.

문제는 최근 아파트의 임차인이 퇴거하고 둘째 아들이 그 아파트에 거주하게 되면서 발생했다. 큰 아들은 공유재산인데 왜 둘째 아들이 단독 거주하는지, 그렇다면 절반의 지분에 대한 임대료는 정확히 내야하는 것 아닌지 문제를 제기했고 형제 관계에 금이 가기 시작했다.


게다가 큰 아들은 아파트를 처분하고 싶어했지만 둘째 아들의 동의가 없어서 처분할 수 없는 상황이다. 둘째 아들에게 매도하자니 제 값을 받기 어려울 것 같다고 큰 아들은 불만을 토로하고 있다.

이처럼 지분을 나눠 공동으로 부동산을 소유하는 관계를 '공유관계'라고 한다. 여기서 공유관계는 구분된 부동산 위에 독립적으로 존재하는 개념이 아니다. 공유자는 지분을 처분할 자유가 있지만 실제 공유 지분자가 취할 수 있는 행위의 범위나 공유물의 효용은 제한적이다.

그렇다 보니 지분만을 매수하는 경우는 드물기도 하고 설령 거래가 성사되더라도 제 값을 받기 어려운 경우가 많다. 예를 들면 공유 지분자 단독으로 할 수 있는 행위는 '보존행위'에 한정된다. 임대와 같은 '관리행위' 조차 공유자 중 과반수의 지분권자 동의가 필요하다. 민법상 공유물 전체의 처분이나 변경을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하다.


실제로 상속을 통해 공유하게 된 부동산과 관련하여 발생하는 분쟁의 경우는 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 첫 번째 유형은 소수 지분권자에 대한 임대료 배분이 제대로 이뤄지지 않아 불만이 쌓이는 경우다. 과반수 지분권자가 임대차 계약을 체결하고 임대료를 받더라도, 이를 공정하게 분배하지 않는 경우들이 많다. 이 경우 소수 지분권자는 정당한 임대료를 배분을 위해 '부당이득반환청구 소송'을 고려하게 된다.

두 번째 유형은 공유물 처분을 두고 처분조건이나 시기에 있어 이견을 갖게 되는 경우다. 이 경우 '공유물분할협의'를 시도하지만, 협의가 되지 않으면 '공유물분할청구 소송'을 제기하게 된다. '공유물분할청구 소송'은 공유물분할협의가 되지 않을 때 법원에 분할을 청구하는 것으로, 이 소송은 필수적 공동소송이기 때문에 공유자 전원이 소송 당사자가 돼야 한다.

분할방법은 현물 분할이 원칙이나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 그 가액이 현저히 감소할 염려가 있는 경우, 법원은 해당 부동산을 경매로 처분하도록 명할 수 있다. 이 외에도 한 명의 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수하여 단독소유자가 되는 방식도 가능하다.

이 때 분할방법은 법원의 형성적 재량으로 분할방법을 정하기 때문에 심지어 공유자가 경매를 원하지 않음에도 경매로 분할을 진행될 수도 있다. 일반적으로 경매방식을 선호하지 않는 이유는 통상 시세보다 저렴한 금액에 낙찰될 가능성이 높기 때문이다.

세 번째 유형은 대대로 상속이 이어지며 공유자를 특정하기조차 어려워지는 경우다. 그나마 상속이 자녀 세대에서만 이루어졌다면 공유자간 주소나 연락처를 알고 있어 협의가 가능하다. 그러나 손자녀나 증손자녀까지 상속이 이루어지게 되면 상황은 더욱 복잡해진다.

특히, 제 때에 상속 등기가 되지 않았을 경우 부동산의 현재 공유자를 특정하기도 어려워져 사실상 관리나 처분이 불가능한 상태에 이르는 경우도 있다. 이런 경우 재산권 행사를 포기해야 하는 상황으로 이어질 수도 있다.

상속을 고민하는 고객들에게는 상속재산을 자녀 간에 공유 형태로 물려주는 경우 발생할 수 있는 여러 분쟁 가능성을 반드시 고려할 것을 권한다. 특히 부동산의 경우라면 자녀들 몫을 등가의 목적물로 나눠주거나 각 자녀들의 상황과 특수성에 맞게 유언대용신탁을 통해 개별 명의의 부동산 몫을 특정해서 수익자로 지정해 두는 방법을 추천한다.

평생 어렵게 일군 재산을 자녀에게 물려주면서 오히려 분쟁의 씨앗을 남기게 된다면, 그보다 더 안타까운 일은 없을 것이다. 부모가 생전에 유언대용신탁을 통해 각 자녀의 몫을 명확히 지정해 두면, 공유로 인한 분쟁이나 갈등을 사전에 차단할 수 있으며 자녀 입장에서도 부모의 뜻이 반영된 구조이기에 보다 감사한 마음으로 상속을 받아들일 수 있을 것이다.