/시진=이미지투데이
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최근 주택을 취득할 예정인 개인사업자가 법인을 설립해 주택임대사업자로 등록하는 경우가 늘고 있다. 개인이 조정대상에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과, 대출제한 등이 문제되기 때문이다.
상가임대사업자의 법인전환은 주택 양도 시 양도소득세 중과를 회피하려는 목적이 크다. 여기에 임대로 인한 임대소득세와 함께 양도나 상속도 영향을 미친다.

◆법인전환, 세율 38% 가량 감소

개인사업자가 법인전환을 하면 최대 38% 가량 세율이 줄어든다.


고소득 개인 임대 사업자는 임대소득에 대한 과세에 높은 세율이 적용된다. 개인사업자에게 적용되는 세율은 6~42%다. 지방소득세 10%를 가산하면 최고 46.2%의 소득세율이 적용된다. 개인임대사업자의 경우 매년 임대소득으로만 과세가 돼 퇴직금이 지급되지 않는다. 현행 우리나라의 실효 세율 중 가장 낮은 퇴직금 제도를 활용하지 못하는 단점이 있다.

또한 부동산을 처분하는 경우의 양도소득세율도 최고 46.2%(지방소득세 포함)다. 특히 조정대상지역에 2주택이상자가 주택을 처분하는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율은 10% 중과(2주택 이상), 20% 중과(3주택 이상)된다. 지방소득세를 포함하면 2주택이상자는 최고 57.2%, 3주택이상자는 최고 68.2%세율이 적용된다.

이처럼 높은 세율로 과세되는 개인사업자가 법인전환을 하면 10~20%의 법인세가 부과된다. 조정대상지역의 주택을 처분하는 경우 양도소득세가 중과되지만 3주택 이상이라도 10%만 중과를 하고 있다.


◆법인전환, 요건 갖춰 절세 혜택

일반적으로 법인의 전환은 새로운 법인을 만들어 임대 부동산 현물출자, 사업 양·수도 등을 통해 이전한다. 현물출자나 사업양수도의 경우 양도소득세는 취득세를 절감하기 위해서는 요건을 잘 갖춰야 혜택을 받을 수 있다.

임대업의 경우 개인이 가지고 있던 임대사업을 포괄적으로 양·수도하는 세감면 포괄양수도와 임대주택을 현물출자하는 방식을 선택할 수 있다. 요건을 제대로 갖춘 경우 개인자산을 법인으로 이전해 발생되는 양도소득세가 이월과세된다. 이월과세는 추후 법인이 당해 재산을 양도하는 경우 법인이 양도소득세를 부담하는 것이다. 또 한 가지 절세혜택은 취득세 감면이다.

지난해까지는 취득세가 100% 감면되었는데 올해부터 현물출자 등을 하는 경우 취득세가 75% 감면된다. 다만 취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당사업을 폐업하거나 처분하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다. 이러한 혜택은 오는 2021년 12월31일까지 현물출자 등을 하는 경우 적용된다.

아직 부동산을 취득하기 전이라면 취득 시부터 법인 명의로 취득하는 것도 고려해볼 수 있다. 다만 법인의 본점이 과밀억제권역이고 임대부동산을 과밀억제권역에 취득하게 되면 취득세가 3배 중과될 수 있다.

만약 법인의 본점이 과밀억제권역 외의 지역이고 이 상태에서 과밀억제권역 부동산을 취득하게 되면 취득세는 중과되지 않는다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제598호(2019년 6월25일~7월1일)에 실린 기사입니다.