채상욱 커넥티드그라운드 대표가 제19회 머니톡콘서트 '불확실성 시대를 넘어, 부동산 정책과 트렌드'에서 '부동산 시장을 읽는 새로운 시선과 대응'을 주제로 발표하고 있다. /사진=장동규 기자

"공급보다 중요한 건 수요, 그리고 대출 규제 향방이 핵심이다."

애널리스트 출신 인플루언서 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 23일 실시간 종합경제미디어 머니S가 주최한 제19회 머니톡콘서트 '불확실성 시대를 넘어, 부동산 정책과 트렌드'에서 '부동산 시장을 읽는 새로운 시선과 대응'을 주제로 강연하며 이 같이 말했다.


전세대출 보증한도 확대와 주택담보대출비율(LTV) 완화 등 수요 지향적 대출 정책은 집값을 움직이는 강력한 변수가 될 것이라는 진단. 아울러 채 대표는 "공급 측면에선 주택시장을 가장 부양할 수 있는 정책이 정비사업(재개발·재건축) 촉진"이라고 강조했다.

이어 "전세대출 보증한도를 7억원으로 확대할지 여부가 새 정부의 부동산 정책 향방을 가늠할 수 있는 척도"라면서 "보증한도가 올라가면 전세금이 8억5000만원까지 형성되고 이는 고전세 기반의 갭투자(매매가와 전세금 차액을 내고 세입자가 사는 집을 매수)를 촉진해 매매가 상승으로 이어질 것"이라고 전망했다.

그는 "이는 단지 서민 주거 지원을 넘어 전세 레버리지(차입)를 기반으로 매매 레버리지를 얹는 구조"라며 정책 효과는 특정 계층과 특정 지역에 집중될 것이라고 내다봤다.


채 대표는 "집은 짓는 데는 시간이 걸린다"면서 "공급 정책을 발표 후 최소 3~4년 이상 소요돼 시장을 단기 조정하기가 어렵다"고 설명했다. 반면 금리, 대출 규제 완화와 같은 수요 정책은 즉각 반응하므로 금리 인하가 진행되는 현재 LTV 90%를 허용시 서울 상위 60% 지역의 수요가 급증할 것이라고 내다봤다.
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공급보다 수요 정책

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머니톡콘서트에서 인사말을 하는 김형기 머니S 대표이사. /사진=장동규 기자

한국 주택시장은 ▲소득(1차 사이클) ▲대출(2차 사이클) ▲대출·전세 레버리지(3차 사이클)의 세 단계로 진화했다. 채 대표는 "2022년 하반기 역전세(매매가 대비 전세금이 높은 상태)로 3차 사이클이 일시 중단됐지만 여전히 남아 있어 회복을 견인하고 있다"고 설명했다. 현재 시장은 랠리는 아니지만 고전세 기반과 저금리가 단기 강세장을 만들 수 있는 조건이라는 분석이다.

채 대표는 공급 면에서는 정비사업 규제 완화가 즉각 효과를 나타낼 수 있을 것이라고 강조했다. 정비사업은 단순한 공급 확대뿐 아니라 투자 심리를 자극하고 지역 가치를 높이는 정책 파급력이 크다. 특히 수도권 상위 60% 지역의 정비사업 활성화는 집값 상승을 유도하는 효과가 크다는 설명이다.

채 대표는 "지금 거래 시장의 동향을 보면 신축 선호가 높아졌고 구축은 구조적으로 가치 하락이 지속될 것"이라면서 "이러한 불균형을 풀기 위해서는 재개발·재건축을 활성화해야 한다"고 강조했다. 이재명 정부의 부동산 정책 기조에 대해서는 "현재까지 기류를 봤을 때 새 정부가 전 정부의 부동산 정책을 일부는 계승할 가능성이 크다"고 전망했다.

세부 대책으로 전세 대출, 생애 최초 LTV 80%, 지분형 모기지 등 정책금융 중심의 수요 지원을 유지하고 이는 높은 레버리지 구조가 다시 작동할 수 있는 환경을 만들 것이라는 전망이다.

채 대표는 부동산 가격이 '세금' 아닌 '대출'에 의해 움직일 것이라고 내다봤다. 그는 "서울 상위 60% 지역 강세와 지방 광역시 약세 구조는 공급 문제보다 대출 여건에 기인했다"며 "앞으로 5년 동안 공급보다 수요가 시장을 움직일 것"이라고 설명했다.