이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. /사진-뉴스1

내일(16일)부터 서울과 경기 전역에서 고가 주택을 구입할 때 은행권의 주택담보대출 한도가 2억원으로 제한된다. 은행권의 대출 문턱이 올라간 가운데 주담대 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX) 금리가 상승해 연말 '대출가뭄'이 현실화될 전망이다.

15일 은행연합회에 따르면 9월 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 연 2.52%로 전달(2.49%)보다 0.03%포인트 상승했다. 지난해 10월부터 이어지던 하락세가 끊기며 12개월 만에 반등했다.


코픽스는 국내 8개 은행이 실제로 조달한 자금의 가중평균금리를 반영하는 지수다. 은행 예·적금과 은행채 등 수신상품의 금리 변동이 반영된다. 코픽스가 오르면 은행의 자금 조달 비용이 증가했다는 뜻이다.

코픽스 금리는 주택담보대출 등 주요 변동금리형 대출의 '기준금리' 역할을 한다. 코픽스 금리가 상승하면 주택담보대출 등 변동금리형 대출금리도 오른다.

코픽스 금리가 오르면 총부채원리금상환비율(DSR) 산정도 엄격해질 것으로 보인다. 코픽스 등 대출 기준금리가 오르면 대출자의 연간 원리금 상환액이 늘고 동일한 소득 기준에서 DSR 비율이 오른다. 이에 따라 코픽스 등 시장금리가 오를수록 실질적으로 대출 여력이 줄어들 전망이다.


내일부터 KB국민은행은 주담대 신규 취급액 코픽스 기준 변동금리(6개월)를 3.85~5.25%에서 3.88~5.28%로 0.03%포인트 올린다. 같은 기준의 전세자금대출(주택금융공사 보증) 금리도 3.60~5.00%에서 3.63~5.03%로 인상한다. 우리은행은 주담대 신규 취급액 코픽스 기준 변동금리(6개월)도 3.79~4.99%에서 3.82~5.02%로 올린다.

은행연 관계자는 "채권 등 시장금리가 인상하면서 코픽스가 오른 것으로 보인다"며 "코픽스 연동 대출을 받고자 하는 경우 (시장금리 변동) 특징을 충분히 이해한 후 신중하게 대출상품을 선택할 필요가 있다"고 말했다.
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대출한도 2억원 축소… 부동산 대책에 전세대출 DSR·스트레스 금리 동원

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금융당국은 이날 대출수요 관리 방안을 발표하고 기존 6억원으로 일률 제한했던 주담대 한도를 주택가격에 따라 차등화하고 15억∼25억원 구간에는 4억원, 25억원 초과 구간에는 2억원으로 한도를 설정했다. 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 스트레스 금리 하한 상향 조정, 주담대 위험가중치 상향 조기 시행 등 각종 수요 억제책을 총동원했다.

대출수요 관리 강화 방안의 핵심은 수도권·규제지역에서 주담대 한도를 전방위로 조이는 것이다. 특히 수도권·규제지역에 적용되는 주담대의 대출 한도를 주택가격(시가)이 높을수록 줄이는 내용을 새롭게 담았다.

6·27 대책을 통해 전례 없는 '주담대 한도 6억원'을 설정한 데 이어 '주담대 한도 4억원'(시가 15억 초과∼25억원 미만 주택)과 '2억원'(25억원 초과 주택) 기준선을 추가 설정한 것이다. 15억원 초과 주택에 주담대 비율(LTV) 0%를 적용하는 방안도 논의 테이블에 올랐지만 과거 정부에서 위헌 논란이 있던 점 등을 고려해 '절충안'을 모색한 것으로 보인다.

1주택자 전세대출을 DSR에 포함하며 '전세대출 조이기'를 본격화한 점도 눈에 띈다. 200조원대로 불어난 전세대출의 과도한 공급과 이를 이용한 갭투자(전세 끼고 매매) 수요를 차단하려는 취지다.

정부가 주담대 한도를 조이는 대출규제를 내놓은 상황에 대출금리가 올라 빚 내서 집을 사는 '빚투' 현상이 잠잠해질 것이란 전망이 나온다. 다만 단기간에 대출을 조이는 규제가 세 번째 나오면서 '지금이 아니면 못 산다'는 시장에 불안감이 커졌고 공급대책이 필요하다는 지적도 나온다.

박합수 건국대 교수는 "그동안 대출규제에도 강남 3구 등 고가주택의 거래는 신고가를 기록하는 양상을 보였는데 규제를 받지 않는 '현금 부자'들의 거래가 이어질 것"이라며 "수도권 135만호 조기 공급을 발표했지만 신도시·도심 공급, 민간자체 도시개발사업 등으로 물량 확대에 대한 강한 신호를 줘야 한다"고 말했다.