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금융감독원이 해외 부동산펀드의 설계·제조 단계부터 투자자 보호를 강화하기 위한 개선방안을 추진한다.

금감원은 4일 오전 서울 여의도 위치한 본원에서 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 운용사 대표이사 및 금융투자협회 담당 본부장과 간담회를 개최한다고 밝혔다.


이날 금감원에서는 서재완 금융투자 부원장보, 자산운용감독국장, 금융투자검사국장3이 참석하고, 운용업계에서는 금융투자협회 자산운용·부동산본부장과 자산운용사 6개사(삼성SRA, 이지스, 미래에셋, 한투리얼, 하나대체, 키움) 대표가 참석했다.

이번 간담회는 최근 실시한 설계·제조 단계 내부통제체계 점검 결과를 공유하고, '투자자 우선 원칙' 내재화를 위한 개선방안을 제시하고 의견을 교환하기 위해 마련됐다.

서재완 부원장보는 "현재 투자자의 눈높이 및 변화된 환경에 부응하기 위해서는 업계 스스로 업무 절차 전반에 대해 철저하게 투자자 관점에서 재점검 및 시정하려는 노력이 선행돼야 함을 강력히 주문했다"고 밝혔다.


금감원의 실태점검 결과, 펀드 제조·설계 단계에서의 대상 발굴(딜소싱), 실사, 심사 등 주요 절차는 실제 운영 측면에서 여전히 미흡한 것으로 나타났다.

대상 발굴 단계에서는 현지 투자대상건물에 문제 발생시 대응 역량을 갖춘 현지관리업체를 선정하기 위한 적격 판단 기준이 불충분했다. 현지 운용업 인가 보유, 현지 부동산 운용업 순위 또는 수탁고 규모 일정 이상 등의 기준이 필요하다.

투자자산 실사 단계에서는 실사 과정에서 입수된 정보를 바탕으로 한 투자자산의 개별적·구체적 위험 요인 분석 및 평가 결과 문서화가 부족했다. 실사보고서가 투자자산의 구체적 위험 요인을 분석·평가하는 내용을 포함하지 않고 시장 개황 소개에 그치는 등 전반적으로 불충분한 것으로 나타났다.

투자심사 단계에서는 파악된 주요 위험요인에 대한 대응계획이 미흡하고, 주요 계약 조건에 대한 비교 검토 등이 생략됐으며, 계량적 위험 평가를 위한 시나리오 분석이 형식적으로 수행되는 등의 문제점이 발견됐다.

특히 시나리오 분석시 펀드 성과에 영향을 주는 주요 변수(임대율, 이자율, 환율)의 변동 폭을 매우 좁게 상정하는 등 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가하는 경향이 나타났다.

금감원은 이에 대한 개선방안으로 4가지를 제시했다.

첫째, (가칭)실사점검 보고서 등의 펀드신고서 첨부를 의무화할 계획이다. 자산운용사가 위험을 보다 체계적이고 면밀하게 파악하도록 출시 단계에서 자체 점검 내역을 작성해 신고서 첨부를 의무화해야만 한다. 현지 실사 및 자체 심사 수행 내역, 준법감시·리스크관리 부서의 독립적 평가의견을 첨부하도록 하고, 각 대표이사 서명, 또는 준법감사인, 위험관리책임자 서명을 반드시 함으로써 자체 점검(Self Filtering) 체계를 구축할 방침이다.

둘째, 해외 부동산펀드 핵심 투자위험 기재 표준안을 마련할 계획이다. 일반인도 해외 부동산펀드의 전형적 투자위험을 직관적으로 인식하도록 핵심 투자위험 기재 표준안을 마련해야만 한다. 자금차입, 임대차 공실, Cash Trap, EoD 강제매각 등 발생할 수 있는 구체적 위험을 한데 모아 기재한다. 또한 최악의 상황시 투자결과를 한눈에 파악할 수 있는 시나리오 분석 기재를 골자로 하는 개선방안을 추진할 예정이다.

셋째, 시나리오 분석 결과 기재를 의무화하도록 체계를 구축할 예정이다. 투자결정시 감수해야 할 최대 손실을 계량적·직관적으로 인식하도록 상황별 손실규모를 기재하게끔 하고, 부동산 가치 하락에 따른 펀드 성과(손익)을 그래프화해 시각적으로 손실 가능 구간을 제시할 방침이다.

넷째, 해외 부동산펀드 집중심사제를 가동할 계획이다. 해외 부동산펀드에 대해 복수심사담당자 지정 및 신고서 수리 전결권 상향 등 집중심사제를 도입해 면밀히 심사할 예정이다.

금감원은 "이번 간담회 등 충분한 의견 수렴 및 업계에 미치는 영향을 균형적으로 고려해 구체적 개선방안을 확정하고 조속히 시행할 예정"이라고 밝혔다.

이어 "해외 부동산펀드 출시 운용사에게 안내·지도하고 향후 해외 부동산펀드 심사에 엄격하게 반영할 계획"이라며 "추가적으로 투자위험이 녹록 없이 인수인계될 수 있도록 향후 운용사·판매사 각자의 역할 정의 및 책임 소재·범위 확정을 위한 방안을 마련해 관련 업계 의견을 수렴할 계획"이라고 덧붙였다.