강남구는 1980년대 최고의 전성기를 맞았다. 1970년대 아파트 공급확대와 더불어 '대한민국 최고의 학군'이라는 평가를 받은 덕분이다. 강남에 집을 살 여유가 안되면 위장전입을 해서라도 강남구 학교에 입학을 시키려는 학부모가 잇따랐을 정도다.

◆ 1980년부터 '강남불패' 신화

이후 2000년 초반에는 1970년대에 지어진 아파트의 재건축 바람이 불면서 '강남불패'라는 말이 다시 나돌았다. 재건축에 대한 투자수요는 노무현 정권의 각종 규제 정책에도 가격 상승세를 꺾지 못했다. 이처럼 투자수요가 몰린 데는 남편, 아내 그리고 자녀들의 욕구를 모두 충족시킬 수 있는 유일한 곳이 강남구였기 때문이다.

강남구는 여자에게 주거의 편리함을, 자녀에게는 최고의 교육장소를 제공했다. 물론 외부 활동을 하는 남편의 입장에서 강남이 '부촌'으로 인식된 것은 강남 테헤란벨리가 개발되면서부터다.

1990년대 말부터 시작된 '한국판 실리콘밸리' 육성 정책은 강남을 벤처기업의 요람으로 만들고자 하는 정부의 의지가 담겼다. 수많은 IT·소프트웨어 벤처 개발업체가 강남으로 이전했다. 이에 따라 강남구는 우리나라 주거의 중심지로 부상했다.

강남구는 최근 1년 동안 아파트값이 계속해서 오르는 추세다. 지난 2008년 국제금융위기 이후 한동안 내림세가 지속됐지만 정부의 규제 완화와 저금리 기조로 지난해부터 강남구 주택시장은 활기를 되찾았다.

실제 한국감정원 자료에 따르면 지난해 7월 ㎡당 1022만원이던 아파트값은 2015년 7월 현재 1094만원을 기록, 전년대비 7.05%나 상승했다.

세부적으로는 ▲압구정동 9.2%(㎡당 1300→1420만원) ▲대치동 7.9%(㎡당 961만원→1037만원) ▲삼성동 7.4%(㎡당 1039만원→1116만원) ▲논현동 6.9%(㎡당 807만원→863만원) ▲개포동 5.7%(㎡당 1185만원→1252만원) ▲세곡동 7.4%(㎡당 555만원→568만원) 상승했다. 

거래량도 지난해부터 꾸준히 증가하는 모습이다. 올해 초부터 지난 5월까지 거래량은 4139가구였다. 지난해 같은 기간과 비교했을 때 9.2%나 증가했다. 그러나 다른 '강남 3구'인 서초구와 송파구는 각각 -2.90%(3539→3438가구), -16.70%(4353→3627가구) 감소했다. 

서울 강남 일대의 아파트 단지. /사진=뉴스1 DB

◆ 주거·업무 공존하는 자립형 도시

당초 강남구는 주거와 업무가 공존하도록 설계됐다. 테헤란로를 중심으로 국내 최대 규모의 업무지구가 있어 샐러리맨의 유입이 가장 많은 곳이다. 강남 접근성이 아파트 매입을 결정하는 데 바로미터가 된 것도 바로 테헤란로 업무지구의 영향이 컸다.

강남구는 테헤란로를 중심으로 상업지구와 주거지구로 나뉜다. 주거지역은 크게 한강변 압구정지구와 대치동, 도곡동 재건축 지구, 최근 새로 개발한 강남 세곡 보금자리지구로 나눌 수 있다.

먼저 압구정동은 구현대와 신현대 아파트를 중심으로 한양, 미성 등의 단지들이 한강변을 따라 길게 늘어서 있다. 이곳은 전략정비구역으로 선정돼 초고층 개발이 가장 빠르게 진행될 수 있는 데다 부촌이라는 이미지로 개발 후 발생할 프리미엄에 대한 기대치도 높다.

특히 압구정동은 압구정초·중·고와 신구초, 신사중, 현대고 등 대표적인 강남 학군으로 통학환경이 뛰어나다. 또한 성수대교, 동호대교, 올림픽대로 등이 지구와 연결돼 사통팔달의 교통여건도 자랑한다.

압구정동 남쪽인 논현동, 청담동, 삼성동 등은 아파트보다 주택이 많다. 하지만 집값이 국내에서 제일 높은 아파트 중 하나인 삼성동아이파크를 비롯해 청담자이, 삼성동 힐스테이트 등 고급 아파트들도 있어 오히려 아파트의 희소성이 높은 동네 중 하나다.

테헤란로 남쪽 도곡동과 대치동은 재건축 아파트가 많다. 최근 개포주공을 비롯해 개포시영 등 저층 재건축 아파트들이 많이 분포돼 있다. 학군으로는 단대사대부속고, 중앙사대부고, 대도초, 대청중 등에 속한다.

이 지역은 강남구 내에서 비교적 전셋값이 저렴하고 테헤란로가 인접해 학군수요가 많다. 분당선과 3호선이 지나는 더블 역세권으로 강남구 재건축 단지들 중 사업성이 높은 곳들이 몰려 있다.

마지막으로 세곡지구 일대 율현동은 강남구의 신도시다. 양재동을 비롯한 테헤란로 업무지구까지 20분이면 이동할 수 있는 데다 대모산 자락에 있어 주거환경이 쾌적하다. 또한 새 아파트로 조성돼 젊은층에게 인기가 많은 곳 중 하나다.

지곡초, 세곡중 등 새로 생긴 학교가 많은 데다 고등학교는 강남구 학군에 속해 학군 수요도 풍부하다. 강남구에 새 아파트가 부족한 점을 고려하면 희소성도 높은 편이다.

장재현 리얼투데이 리서치 팀장은 "개포동 저층아파트들은 매맷값에 비해 임대료가 높지 않아 영향이 적고 고층아파트들도 실거주자 위주로 거래돼 수요 변화가 크지 않다"며 "당분간 개포동 재건축시장이 활기를 띨 가능성이 높다"고 전망했다.



☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제391호에 실린 기사입니다.