[8.2대책 집중해부] 전방위 초강수, '과열' 잡을까

문재인정부가 지난 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 정부는 서울시 전역과 세종시 등을 투기과열지구로 지정하고 재개발·재건축사업의 조합원 지위 양도기준을 강화하는 등 과열된 부동산시장을 진화하기 위한 전방위적 규제카드를 꺼냈다.

또 투기과열지구 및 투기지역에 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 강화하는 금융규제도 포함해 대출여건을 까다롭게 적용했다. 시장에서는 대체적으로예상보다 강력한 규제라고 입을 모으지만 일각에서는 단기대책에 불과하다는 지적도 제기된다. 이번 대책에 어떤 내용이 담겼는지 들여다봤다.

지난 3일 성남 고등지구 호반베르디움 분양하우스 앞에 설치된 투기 적발자 처벌 안내문. /사진=뉴스1 성동훈 기자

◆강남·과천·세종 등 투기과열지구 지정
정부는 과열된 부동산시장을 진화하기 위해 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화된 서울 전역(25개구)과 과천·세종시를 투기과열지구로 지정했다.


또 일반 주택시장으로 과열이 확산 중인 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 및 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시를 투기지역에 넣었다. 다만 세종시의 경우 투기과열지구 및 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역에만 한정된다.

정부가 지정한 과열지역은 50조원 규모의 도시재생 뉴딜사업 선정에서 당분간 제외된다. 투기과열지구 또는 투기지역의 경우 내년에 집값이 안정되면 부동산시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석해 도시재생 뉴딜사업 선정 여부를 검토할 계획이다.

부동산시장 과열의 한축으로 지목된 재개발·재건축지역도 규제대상에 들어갔다. 먼저 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한이 강화된다. 조합원 지위 양도기준은 ‘조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유’에서 ‘3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유’로 변경된다.


투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한도 강화된다. 정부는 투기과열지구 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시까지’ 금지하기로 했다. 이를 통해 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 원천차단한다는 계획이다.

◆공적임대주택 공급 확대… 오피스텔도 규제
공적임대주택 공급도 늘린다. 정부는 5년 동안 공적임대주택을 연간 17만호(공공임대주택 13만호, 공공지원주택 4만호)씩 늘려 총 85만호를 공급할 계획이다.

또 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 신규 건설키로 했다. 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호)를 공급하고 별도로 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급하되 시장수요를 감안해 물량 확대를 추진할 계획이다.

이밖에 규제 무풍지대로 불리는 오피스텔시장에도 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매제한기간을 설정해 거주자에게 우선분양을 적용한다. 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우에는 인터넷청약을 실시하는 근거 규정도 마련키로 했다.

◆양도소득세 상향… LTV·DTI 한도 강화

양도소득세를 올리는 대책도 포함됐다. 정부는 지난 6·19 대책 때 지정한 전국 40개 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 다주택자의 양도세율을 변경한다. 지금은 양도차익에 기본세율을 적용하지만 앞으로 2주택자 10%포인트, 3주택자 이상 20%포인트씩 중과하기로 했다. 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

또 3년 이상 주택 보유 시 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주는 ‘장기보유 특별공제’를 없애 세금혜택을 줄인다. 다주택 기준은 세대 수로 정하고 조합원 입주권을 포함한다.

투기과열지구 및 투기지역은 LTV·DTI가 각각 40%로 강화된다. 현재 LTV는 40~70%, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 대출 등에 40%가 적용되는 만큼 대출받기가 더 어려워진다.

◆청약 1순위 요건 강화… 청약가점제 변경

투기과열지구·조정대상지역의 청약 1순위 자격요건이 강화되고 청약가점제 적용도 확대된다. 또 청약가점제 당첨자의 재당첨을 제한하고 예비입주 선정 시 우선적용 등이 도입된다.

먼저 1순위자격은 현행 청약통장 가입 후 수도권 1년, 지방 6개월 경과에서 둘 다 2년으로 길어진다. 납입횟수는 국민주택의 경우 수도권 12회, 지방 6회 이상에서 24회로 늘어난다.

청약가점제도 변경된다. 지금은 민영주택 공급 시 일반주택 수의 40~100%에 대해 적용하고 무주택자에게 우선 공급하면서 무주택기간, 부양가족 수, 청약저축 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정했으나 앞으로는 가점제 비율을 ▲투기과열지구 85㎡ 이하 75%→100% ▲조정대상지역 85㎡ 이하 40%→75%, 85㎡ 초과 0%→30%로 바뀐다.

가점제 당첨자의 재당첨은 2년 동안 배제된다. 만일 청약당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생하면 일반주택 수의 20% 이상을 예비입주자로 추첨해 선정하던 것에서 가점제를 우선적용해 무주택자의 당첨 기회를 확대한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제500호(2017년 8월9~15일)에 실린 기사입니다.