30.06
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| 최근 5년간 오피스텔 임대수익률 추이. /자료제공=부동산114 |
업계에 따르면 2008년 국제금융위기 이후 주택시장이 침체하면서 대규모 아파트 분양이 시들해지자 건설사들은 이를 만회하기 위해 임대용 부동산을 대규모로 공급했다. 자연히 공급과잉으로 수익률은 떨어졌다.
부동산114를 보면 2007년 6.78%였던 오피스텔 임대수익률은 이후 지속적으로 하락해 2012년 5.86%로 처음 5%대로 내려앉았고 지난해에는 5.71%를 기록했다. 특히 서울은 지난 2010년 5.79%로 5%대를 기록한 이후 내림세가 이어져 지난해에는 5.30%로 낮아졌다.
전문가들은 앞으로 오피스텔 수익률이 더 하락할 가능성이 높다고 예견했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “공급과잉 문제가 앞으로도 지속할 수 있다”며 “이에 따른 공실도 늘어날 것으로 보여 수익률은 더 하락할 것”이라고 말했다.
실제로 전국 오피스텔 분양물량은 2010년 1만3386가구, 2011년 3만4413가구, 2012년 4만7645가구, 2013년 3만9382가구, 2014년 4만2645가구로 급증했다. 그러나 FR인베스트먼트 조사를 보면 서울 오피스텔 공실률은 2012년 5.3%에서 2014년 6.1%로 늘었다.
상황이 이렇지만 건설사들은 1% 금리에 유동자금이 자산시장으로 몰리자 이를 기회 삼아 분양가를 올렸다. 오피스텔 매맷값은 2010년 3.3㎡당 평균 1296만원을 기록한 후 2013년에는 1086만원까지 떨어졌다. 지난해 상승세로 전환됐다.
지역별로 살펴보면 광진구는 지난해 평균 1052만원에서 올해 1분기에는 1640만원으로 588만원(55.9%)나 올랐다. 마포구는 1285만원에서 1400만원으로 115만원(9.0%), 성동구는 1025만원에서 1190만원으로 165만원(16.1%) 각각 상승했다.
인구 구조변화에 따라 앞으로 1~2인 가구 임대수요가 증가할 가능성이 높다. 문제는 이들의 소득 수준이 평균 가구 소득과 비교하면 상당히 낮은 수준으로 상승하는 임대료를 지속해서 감당할 여력이 없다는 점이다.
삼성경제연구소에 따르면 2012년 1인 가구의 월평균 소득은 112.5만원으로 2인 이상 가구 소득의 65.2%에 그쳤다. 또한 2008~2012년 1인 가구 실질 가처분소득 증가율은 0.3%, 2인 가구는 1.7%에 불과하다.
금리 인상이라는 중요한 변수도 도사린다. 미국 연방준비제도이사회(연준, FRB)는 2017년 말 예상 금리를 3.625%로 전망했다. 올해 안으로 현재 0.25% 기준금리를 인상해 2년 동안 3%대 인상을 예고했다.
과거 사례를 볼 때 미국 기준금리 인상 후 한국의 기준금리 인상에 약 1년 시차가 있다는 점을 고려하면 당장 내년 하반기부터 금리가 오를 가능성이 높다. 현재 한국의 기준금리 1.75%를 기준으로 하면 약 4~5%대로 올라서야 ‘달러 캐리 트레이드’를 막을 수 있을 것으로 보인다.
특히 대다수가 변동금리인 주택담보대출은 5~6%대로 치솟을 수 있다. 이는 가계부채를 버팀목으로 성장한 부동산 시장에 적잖은 혼란이 발생할 전망이다. 이에 따라 오피스텔 임대수익률의 내림세가 지속한다면 최악의 경우 은행 예금 금리가 추월할 수도 있는 셈이다.
장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “경제 상황 전반을 고려했을 때 최근 분위기에 취해 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있다”면서 “투자에 뛰어들 생각이면 관련 정보에 현혹되지 말고 반드시 직접 현장을 찾아 공실률, 입지, 위험요소 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.