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| 서울 구로구 신도림동의 푸르지오 오피스텔. /사진=김창성 기자 |
13일 부동산114에 따르면 오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능하고 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 장점이 투자자들에게 매력으로 작용한다.
따라서 저금리 기조가 유지 된다면 시중 유동자금이 계속 몰릴 가능성이 클 전망이다. 게다가 지난 11·3 부동산대책이 아파트 분양시장을 정조준 하면서 전매제한과 청약통장에 구애를 받지 않는 오피스텔 분양시장이 반사이익을 볼 것으로 예상된다.
다만 저금리 기조 속에서 자금을 흡수하던 오피스텔 투자에 예고된 변수와 주의사항도 있다. 미국 금리인상과 대선으로 시장 불확실성이 높아 국내 시장금리와 오피스텔 수익률 차이가 확대되기는 어려울 전망이다.
여기에 올해와 내년 4만실 이상의 오피스텔 입주가 진행되는 것도 변수다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익 확보가 어렵게 돼 오피스텔 투자수익은 낮아지게 된다.
◆ 올해 오피스텔 매매가, 수도권 오르고 지방 내리고
올해 오피스텔 매매가격이 전국 1.05%의 변동률을 나타낸 가운데 수도권에선 오르고 지방에선 내리는 이른바 ‘디커플링’ 현상이 두드러졌다. 수도권은 경기(1.27%), 서울(1.07%), 인천(0.62%) 순으로 매매가격이 상승했다.
경기에서는 고양시(3.37%)의 가격 상승이 컸다. 장항지구 개발 기대감이 투자수요를 자극했다. 서울에서는 목동신시가지 재건축과 서부트럭터미널 개발 기대감으로 양천구(3.07%)의 매매가격 상승이 두드러졌다.
인천은 인천지하철 2호선 개통호재를 입은 서구가 0.72% 상승했다. 내년에는 지하철 수인선, 안양성남고속도로 개통과 광명시흥테크노밸리 추진이 예정돼 수혜 지역의 가격 상승을 기대해 볼만하다.
충북(-0.99%), 대전(-0.60%), 대구(-0.05%) 오피스텔 매매가격은 하락했다. 아파트와 도시형생활주택 등 주택공급이 증가하며 오피스텔 수요가 분산됐고 지방의 아파트시장 침체가 오피스텔 가격에도 영향을 미쳤다.
전·월세가격은 전세 1.65%, 월세 0.07% 상승했다. 전세는 서울 1.47%, 경기 1.90%, 인천 1.27% 상승했으며 매물의 수급 불균형으로 강세가 이어졌다.
월세는 서울 1.10%, 경기 0.04%, 인천 0.21% 상승했다. 월세는 올해 공급과잉에 따른 공실 리스크가 우려됐지만 신축 오피스텔 선호도와 업무지역 내 임대수요가 뒷받침돼 물량여파가 크지 않았던 것으로 풀이된다.
◆ 내년 오피스텔, 분양 줄고, 청약경쟁은 양극화
오피스텔은 지난해 6만5997실 분양에 이어 올해도 6만4357실(예정물량 포함)의 적지 않은 물량이 공급돼 관심이 높았다.
상반기 송도에서 분양한 롯데몰송도캐슬파크(2040실)가 완판 됐고 삼송지구에서 분양한 힐스테이트삼송역(969실)도 흥행했다. 지방에서는 여수웅천꿈에그린(188실)이 좋은 성적을 거뒀다.
정부가 가계부채 대책 중 주거용 오피스텔의 중도금 보증건수를 통합관리 한다고 밝혔지만 그 영향은 미비했다. 오히려 11·3 대책의 전매기간 강화 등에 따라 반사이익을 얻으며 11월 4일 분양을 시작한 동탄2린스트라우스더레이크는 최고 401대 1의 경쟁률을 기록하는 등 오피스텔 분양에 대한 관심이 커진 모습을 보였다.
이 같은 분위기는 내년에도 계속될 전망이지만 분양물량은 감소할 전망이다. 최근 분양물량이 많았던 영향과 신규택지지정의 중단, 대표적인 오피스텔 밀집지역인 서울 마곡지구에서도 분양이 잠정 중단되는 등 신규 분양을 진행할 수 있는 사업지가 제한돼 내년 분양물량은 줄어들 가능성이 크다.
다만 물량 감소 속에서도 유망 오피스텔에 대한 청약 관심은 높을 전망이다. 저금리 영향으로 임대 수익을 목적으로 하는 투자 수요와 아파트 분양시장의 반사이익으로 시세차익을 노리는 단기투자가 더해지며 청약 양극화에 힘을 보탤 것으로 예상된다.
내년 주요 분양계획 단지로는 경기 화성시 동탄2신도시롯데캐슬(700실), 경기 안산시 그랑시티자이2차(473실), 부산 강서구 대방노블랜드(1926실) 등이 있다.
◆ 내년 입주물량 4만5000여실… 공실 우려
올해 오피스텔에는 4만1789실이 입주했다. 입주 물량의 68%인 2만8707실이 수도권에 집중됐는데 강서구 마곡동(6974실) 송파구 문정동(3247실)에 입주 물량이 많았다.
두 지역은 공급 과잉으로 월세 가격 하락이 예상됐지만 지역 선호도와 인근에서 유입된 신축 오피스텔 수요로 큰 타격은 없었다. 가격을 뒷받침 하는 수요가 있다면 물량 여파를 벗어날 수 있는 것으로 분석된다.
내년에는 4만5641실의 입주물량이 대기 중이다. 서울에서는 마곡지구 입주가 마무리 될 예정이며 경기에서는 화성시(2423실), 성남시(1880실), 광명시(1551실)순으로 입주 물량이 많다. 그 외 지방에서는 천안 1539실, 창원 1952실, 울산 1085실이 예정돼 있다.
내년 상반기에는 기업형임대주택(뉴스테이) 입주도 예정됐다.
◆ 임대수익률 5%대… 하락 추세 적응 필요
올해 오피스텔 월세가격 변동률은 0.07%에 그쳤다. 하지만 매매가격 변동률은 1.05%를 기록해 오피스텔 임대수익률은 올해 전국 5.50%를 나타냈다.
임대수익률은 2007년 이후 꾸준히 낮아졌지만 은행예금 금리 대비 높은 수익률로 투자자들의 관심이 높은 추세다.
저금리가 오피스텔 시장을 지탱하는 축으로 자리 잡은 가운데 금리 인상 가능성이 불거지면서 오피스텔 시장에 장기적으로 부정적인 영향이 나타날 수 밖에 없다.
선주희 부동산114 연구원은 “예비 투자자들은 낮아진 임대수익률에 적응하며 대내외 경제 상황을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다”며 “내년에는 단기 시세 차익을 노렸던 아파트 청약 가수요가 차단되면서 임대수익 쪽으로 투자 포트폴리오를 다양화 하려는 움직임도 예상된다”고 전망했다.
