“부동산세를 체납한 집주인이 확 늘었어요. 세율 인상과 공시가격 상승의 영향도 있겠지만 실업과 폐업으로 소득이 줄어든 임대인이 많아졌기 때문으로 보여요.”(공인중개사 B씨)

불과 몇 년 전만 해도 ‘부자 세금’으로 불려 “나도 종합부동산세(종부세) 내보고 싶다”는 우스갯소리가 있었지만 집값 급등과 공시가격 현실화 정책으로 종부세 납부 대상자가 늘고 세부담 역시 커졌다. 다주택자가 주택임대사업자로 등록해 일정 요건을 충족하면 종부세 부과 대상 주택 수에서 합산배제가 가능하지만 혜택을 받는 경우는 매우 제한적이란 불만의 목소리가 커졌다. 국세청이 공개한 종부세 체납액도 기타 세금 대비 눈에 띄게 늘어나, 임대인의 국세 체납은 세입자의 보증금 미반환 리스크로 이어지며 피해 사례가 많아졌다는 게 거래 현장의 전언이다.
종부세 합산배제 난관종부세는 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합해 1주택자 11억원, 다주택자 6억원을 초과하는 경우 부과한다. 1주택자와 비조정대상지역 2주택자에게 일반세율이, 조정대상지역 2주택자와 모든 지역 3주택자 이상일 경우 중과세율이 적용된다. 일반세율은 0.6~3.0%, 세부담 상한율 150%가 적용되고 중과세율은 1.2~6.0%, 세부담 상한율 300%가 적용된다. 일반세율과 중과세율의 차이가 두 배 이상 나기 때문에 임대사업자의 세제혜택 가운데 하나인 ‘종부세 합산배제’는 매우 중요하다.

종합부동산세법 시행령이 정하는 임대사업자의 종부세 합산배제 요건을 보면 ▲과세 기준일 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하) ▲5년 또는 10년 이상 중도매각 없는 계속 임대(임대주택 종류별로 차이) ▲공실 2년 미만 ▲임대료 증가율 5% 이하 ▲전용면적 149㎡ 이하 ▲비아파트 ▲비조정대상지역 ▲지자체와 세무서에 사업자 등록 ▲관할 세무서에 종합소득세 합산배제 신고 등이 있다.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 ‘민간건설임대주택’ 또는 ‘공공주택 특별법’에 따른 ‘공공건설임대주택’에 해당하는 경우 임대의무기간이나 전용면적 등에 차이가 발생한다. 문제는 사업자 등록 시점에 따른 임대의무기간이나 조정대상지역 지정 시기의 차이로 인해 발생하는 사업자 등록 기간 등이 세부적으로 규정되며 일부 중복 조건 등을 포함하면 총 23개의 종부세 합산배제 조항이 존재한다. 모든 조항이 한 임대사업자에 한번에 적용되는 것은 아니지만 까다로운 조건으로 인해 규제 장벽이 높게 느껴지는 것이다.

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종부세수 늘고 체납도 늘어

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국세청이 징수를 포기한 체납액은 지난해 누적 기준 99조9000억원에 달하는 가운데 종부세 누계 체납액은 2020년 5311억원에서 2021년 8014억원으로 50.9% 증가했다. 부가가치세와 소득세, 법인세 등의 누계 체납액은 전년과 비슷한 수준인 데 비해 두드러진다.

지난해 종부세수는 6조1302억원으로 2020년(3조6006억원) 대비 70.3% 증가했다. 부동산업계 한 관계자는 “종부세율 인상과 주택가격 상승으로 종부세수가 증가했지만 그만큼 체납액도 늘어났다”며 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 자영업자 임대인의 체납이 많아졌고 세입자가 보증금을 떼일뻔한 사고 역시 여러 건 접하고 있다”고 설명했다.

종부세 체납이 임대인만의 문제는 아니다. 세입자에게도 영향을 미친다. 전세 사기를 당했을 때 돈을 돌려받기 위한 최후의 선택이 ‘전세보증금 반환소송’인데 승소해도 돈을 돌려받지 못하면 집을 경매에 넘겨야 한다. 문제는 경매를 통해 돌려받을 수 있는 세입자의 보증금보다 재산세·종부세 등 ‘당해세’가 법적 ‘선순위 채권’으로 인정된다. 집주인의 부동산 세금은 세입자와 무관해 보이지만 사실상 ‘집주인 돈도 세입자 돈’인 셈이다. 보증금이 깎일 수도 있고 세입자가 직접 경매에 참여해 소유권을 이전받아도 밀린 세금을 상환해야 한다.
[미니 인터뷰] “세입자 피해 이렇게 막을 수 있다”

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