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| 노형욱 국토교통부 장관이 지난 6월30일 서울 은평구 증산4구역을 방문해 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. /사진=뉴스1 |
도심 공공주택 복합사업은 ▲주거상업고밀지구(역세권) ▲주거산업융합지구(준공업지역) ▲주택공급활성화지구(저층주거지)로 구분된다. 지구 내 20년 이상의 노후 건축물이 40~60% 이상이어야 하며 주거상업고밀지구·주거산업융합지구는 5000㎡ 이상의 면적에서 주택공급활성화지구는 1만㎡ 이상의 면적에서 각각 지정할 수 있다. 용적률·건폐율 인센티브 등 도시 규제를 완화하고 사전검토기구를 구성·운영해 인·허가 리스크를 줄인다는 방침이다.
분양수요를 반영해 총 주택의 70% 이상은 공공분양으로 공급하고 추가납부 여력이 없는 토지 등 소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)은 10~20% 수준으로 공급한다. 공공임대는 10~20%(역세권은 15~20%)다.
주택 일반공급 비율을 현재 공공분양 기준 15%에서 50%로 높이고 추첨제(30%)를 도입, 청약저축 가입기간이 짧아 불리했던 신혼부부·생애최초자 등에도 일반공급 기회를 제공한다. 다만 추첨제 도입에 따른 청약과열을 막기 위해 신청자격은 3년 이상 무주택세대 구성원으로 제한한다.
이익공유형 분양주택은 토지 등 소유자와 일반 무주택자를 대상으로 각각 공급된다. 토지 등 소유자에게 현물보상으로 공급될 경우 공급가격은 우선공급 가격의 50~80% 범위에서 협의해 결정한다. 신규주택을 저렴하게 공급받은 만큼 해당 주택을 처분할 때는 사업자에게 환매하되 토지 등 소유자와 사업자가 공급 시 비용을 부담한 비율대로 감정가를 기준으로 처분이익을 나눠 갖는다.
일반 무주택자에게는 공공분양주택 분양가의 80% 이하로 공급한다. 주택을 처분할 때는 분양가 할인율과 보유기간에 따라 감정가의 50~80%에 팔도록 했다.
주택 또는 90㎡ 이상의 토지를 보유하거나 보상금이 최소규모 공동주택 분양가 이상인 토지 등 소유주는 현물보상을 받을 수 있도록 했다. 토지 등 소유자의 의견이 사업진행 과정에서 충분히 반영되도록 주민협의체를 구성하도록 했다.
소규모주택정비법·도시재생법과 관련한 세부사항도 확정했다. 소규모주택정비법 시행령에 따르면 소규모주택정비 관리지역은 ▲신축·노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 어려운 저층 주거지 가운데 ▲면적이 10만㎡ 미만이고 ▲노후건축물 수가 전체 건축물 수의 절반을 넘으며 ▲재건축재개발을 위한 정비구역 등이 아니어야 한다. 용도지역을 상향할 수 있으며 건축물 간 거리를 완화하는 등 건축특례가 적용된다. 연접한 사업 간 통합해 결합개발도 가능하도록 했다.
소규모재개발은 ▲역세권 또는 준공업지역 내 ▲5000㎡ 미만의 면적에서 ▲노후건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의2 이상이고 ▲둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역 등의 요건을 충족하는 지역이 대상으로 한다. 역세권 소규모재개발의 경우 용도지역을 상향하되 초과한 용적률의 일부를 공공임대 등을 건설해 지자체에 공급해야 한다.
도시재생법 개정으로 신설된 '주거재생혁신지구'에 대한 입지요건, 현물보상 기준 등도 규정했다. 주거재생혁신지구는 전체 건축물 중 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축물 및 위험건축물의 합이 3분의2 이상인 지역에 한한다. 지구 면적은 2만㎡ 이내로 해 과도한 토지 수용을 방지한다.
주거재생혁신지구 사업으로 생활의 근거를 잃는 자를 위해 이주대책을 수립하도록 했고 현금보상자에게는 이주정착금을 지급한다. 현물보상은 1가구 1주택 보상을 원칙으로 하며 지분적립형·이익공유형 분양주택으로도 가능하다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "2·4 대책의 법적근거가 마련되고 제도가 구체화된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다"며 "사업이 본궤도에 접어들었으니 부동산 시장의 안정을 위해 도심에 양질의 주택을 조기에 공급하도록 하겠다"고 말했다.