[머니WEEK]잠 안자고 투자,'수익형호텔'이 뭐예요?

제주도 서귀포시 서귀동 분양형호텔 'JS오션블루'

 

# 서울 강서구 화곡동에 거주하는 강모씨(54)는 최근 보름간의 여름휴가 동안 가족들과 제주도를 다녀왔다. 제주도의 매력에 푹 빠진 강씨는 휴가 마지막 날 제주도 연동에 분양 중인 A레지던스형호텔을 계약했다. 더블룸 1실에 강씨가 투자한 금액은 약 1억원. 10% 이상 수익률이 보장되는 만큼 매달 100만원가량씩 임대수익을 올릴 수 있다는 게 분양관계자의 설명이었다. 특히 여름 성수기에도 예약걱정을 하지 않고 무료로 숙박할 수 있음은 물론 제주항공권도 호텔에서 제공해 준다니 그야말로 일석이조라고 강씨는 판단했다.

레저와 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 콘도·리조트 형태의 '수익형호텔'이 인기다. 요즘 같은 휴가철에는 소유주가 자유롭게 사용하고, 소유주가 사용하지 않을 때는 전문관리업체가 호텔로 운영해 임대수익을 발생시키는 구조다.
수익형호텔의 유형은 관광호텔과 분양형호텔로 구분된다. 관광진흥법을 적용받는 관광호텔은 부대시설의 수준 등에 따라 등급이 나뉘고 공중위생관리법과 건축법 적용대상인 분양형호텔은 부대시설에 대한 기준이 없다.

전문가들은 초보투자자의 경우 분양형호텔이 적합하다고 추천했다. 분양형호텔은 전문업체에 위탁관리를 맡기기 때문에 투자자가 직접 운영하거나 관리할 필요가 없고 임대주택처럼 직접 임차인을 구하는 번거로움도 적기 때문이다.


또한 객실별로 등기분양을 받을 수 있으며 중도금 무이자대출이 가능해 투자부담도 적다. 다만 숙박시설의 유형이 다양한 만큼 투자자는 해당시설의 장단점을 파악하는 것이 중요하다. 중도금 대출과 연간 이용기간 등도 살펴볼 필요가 있다.

◇수익형호텔, 수익률이 성공 좌우
 
수익형부동산의 성공은 결국 수익률이 말해준다. 이는 수익형호텔도 크게 다르지 않다. 호텔 수익률에 영향을 미치는 요소로는 객실점유율과 부대시설 활용도를 꼽을 수 있다.

일례로 제주도의 경우 객실점유율이 80%를 웃돈다. 하지만 호텔 매출은 객실점유율 55%, 부대시설 45% 정도로 엇비슷한 경우가 많다. 객실점유율을 높이기 위해서는 기본적으로 관광객 등 안정적인 수요처를 확보해야 한다.


부대시설로는 연회장·식당·피트니스센터 등이 있다. 전문가들은 부대시설을 운영자가 직접 관리하는지, 일반에 매각하는지도 잘 따져봐야 한다고 지적했다. 객실점유율이 다소 낮더라도 부대시설 매출이 안정적으로 발생해야 투자자에게 적정수익률을 보장해줄 수 있기 때문이다.

업체가 제시하는 수익률이 과도하지 않은지도 살펴봐야 한다. 해당지역의 객실이용료가 과다 책정됐을 수도 있어서다. 1년이 지난 뒤 확정수익이 어떻게 보장될 것인지도 확인사항이다.

수익형호텔에 투자할 때는 실질적으로 호텔을 관리하는 운영주체의 능력을 살펴보는 것이 중요하다. 운영 노하우가 없는 회사가 운영하면 수익창출이 어려울 수밖에 없다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체를 고르는 게 투자포인트다. 완공 후 운영주체가 어디인지, 믿을 만한 업체인지 등도 꼭 따져봐야 한다.

장경철 부동산센터 이사는 "아직 공사가 진행 중이라면 시행사(개발업체)가 어디인지 알아보는 것이 중요하다"며 "시행사의 자금력이 떨어지면 공사 자체가 중단돼 낭패를 보는 것은 물론이고 정해진 기간이 만료되면 돌려받을 수 있는 회원제 분양권의 입회금도 돌려받기 어렵다"고 강조했다.