그래픽=김영찬 기자
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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종으로 경제 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 인플레이션과 금리 상승이 예상되는 가운데 임대 수요 증가와 임대료 상승으로 수익성 개선을 기대할 수 있는 리츠(REITs) 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산이나 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 돌려주는 부동산투자기구다. 주로 물류·데이터센터·오피스·쇼핑몰·공장·창고·호텔·헬스케어 시설 등에 투자한다.
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국내 상장 리츠, 시가총액 높은 순으로

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일반 투자자가 리츠에 투자하는 방법은 세 가지다. 국내 주식시장에 상장된 리츠 주식에 직접 투자하는 방법, 해외 주식시장에 상장된 리츠 주식에 직접 투자하는 방법, 리츠재·간접펀드 즉 ETF(상장지수펀드)를 통한 간접투자 방법 등이다.

국내 주식시장 상장 리츠 주식 직접 투자는 일반 주식처럼 간편하게 매매할 수 있고 개인투자자가 접근하기 쉽다. 국내 상장 리츠는 롯데리츠·신한알파리츠·이리츠코크랩·코람코에너지리츠·제이알글로벌리츠 등 총 13개가 있으며 시가총액은 5조원을 뛰어넘는다. 국내 상장 리츠에 투자할 땐 시가총액이 높고 일일 거래량이 활발하며 배당수익률이 높은 종목을 고를 것을 추천한다.
그래픽=김영찬 기자
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미국·일본·캐나다 리츠 주목하라

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해외 리츠는 상장 분야와 종목 수가 국내에 비해 훨씬 다양하다. 1년에 한두번 배당하는 국내 리츠에 비해 분기 배당이 주로 이뤄진다는 장점도 있다. 미국 리츠에선 월 배당을 하기도 한다.

미국 리츠시장은 전 세계 리츠시장 중 가장 크다. 블룸버그의 분석에 따르면 지난달 30일 기준으로 리츠 상장 종목은 300개, 규모는 2000조원에 달한다. 미국 상장 리츠의 지난 10여년 동안 연평균 수익률은 13.59%에 이른다. 특히 미국 리츠 시장은 인프라·데이터센터·주택·오피스·소매(리테일)·물류창고 등 다양한 분야에 분산돼 있고 시장 규모가 큰 만큼 유동성도 풍부해 투자 매력이 높다.


캐나다·호주·싱가포르·일본 등 해외 증시에 상장된 리츠도 눈여겨볼 만하다. 일본 리츠 시장은 세계 2위로 아시아 최대 시장을 형성하고 있다. 현재 동경거래소에 64개가 상장되어 있으며 지난해 3월 기준 시가총액은 약 12조4000억엔(약 127조4900억원)이다.

일본 정부의 리츠 육성책은 3가지로 요약된다. 일본 중앙은행이 국채를 매입하듯 매년 정기적으로 리츠를 매입한다. 장기간 제로에 가깝게 유지된 금리도 일본 리츠 시장 성장을 견인했다. 이어 ‘주주행동주의’를 강조하며 J-REIT를 비롯해 모든 상장 기업의 지배구조 개선과 주주 권리 증진에 관심을 갖도록 유도했다.

싱가포르 리츠는 광범위한 해외 자산 투자가 특징이다. 싱가포르 리츠시장은 상대적으로 높은 안정성과 배당수익률로 각광받고 있다. 실제 싱가포르 리츠시장의 지난 10년 동안 연평균 배당수익률은 약 6.4%로 성장해 현재 글로벌 리츠시장 4위권에 진입했다. 시장 규모는 상장 44종목, 시가총액 약 87조원에 달한다.


해외 리츠 선정 시 배당수익률, 지속적인 운영현금 흐름을 통한 배당, 안정적인 경영 등을 기준으로 삼아야 한다. 과도한 레버리지를 사용해 이자비용이 많은 리츠는 피해야 한다. 해외 리츠 투자는 각국 통화로 이뤄지므로 환위험이나 매매차익 양도소득세(매매차익 연 250만원 공제 후 22%)등을 고려해야 한다.
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ETF 간접투자도 노려라

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리츠 재·간접펀드인 ETF에 간접투자하는 방법도 있다. 펀드시장분석업체 펀드닥터에 따르면 지난달 25일 기준 국내 리츠 재·간접형 펀드의 설정액은 총 9460억원으로 지난해 말 대비 37% 늘었다.

글로벌 리츠 펀드 중 올 들어 설정액이 가장 많이 증가한 하나UBS글로벌리츠부동산투자신탁의 올 초 이후 수익률은 19.94%다. 코로나19 여파로 지난해 연간 수익률은 -9.05%였다. 이 펀드는 독일의 주택·주차공간 임대기업 ‘보노비아’, 미국·유럽·아시아 등에 4700여개의 산업용 부동산을 소유·운영·개발하는 물류 리츠 ‘프로직스’, 일본에서 주거시설·오피스빌딩·쇼핑센터·호텔 등을 개발·운영하는 ‘미쓰비시부동산’ 등에 투자하고 있다.

일본 리츠에 주로 투자하는 삼성J-REITs부동산투자신탁 역시 올해 들어 연초 대비 24.12%의 수익률을 기록했다. 이 펀드는 오피스·상업시설·주택·호텔 등 일본 내 부동산에 분산 투자하며 안정적인 배당수익을 추구한다.

전 세계 리츠시장의 50% 이상을 차지하는 미국 리츠 부동산 시장 대표지수인 다우존스 US 부동산지수(Dow Jones U.S.Real Estate Index)를 추종하는 KINDEX미국다우존스리츠(합성H)는 미국 리츠 부동산에 투자하는 ETF다. 연초 대비 수익률은 22.14%다. 싱가포르거래소에 상장된 리츠인 KINDEX싱가포르리츠ETF의 연초 대비 수익률은 6.31%다.

ETF로 간접투자하면 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있고 높은 배당으로 수익을 받는다. 리츠 회사는 법인세 혜택을 누리려면 배당 가능한 이익의 90% 이상을 배당해야 한다.

다만 리츠 상품은 부동산 시장에 악재가 발생하면 영향을 받을 수 있고 금융시장 외에도 주기적으로 부동산 시장 흐름과 정책 리스크 등을 고려해야 한다. 리츠 투자는 고수익을 추구하기보단 위험 관리 측면에서 투자 안정성을 높이기 위한 다양한 포트폴리오 분산차원으로 투자자금의 10% 이내에서 활용하길 추천한다.