[내집을 찾아라] 강남 중에서도 이제는 '동쪽'

내집을 찾아라 - ③송파구편

최근 서울에서 가장 뜨거운 재건축 지역을 꼽으라면 송파구를 들 수 있다. 특히 잠실동은 현대자동차가 한전부지를 낙찰받으면서 호재가 예상되는 데다 제2롯데월드 완공으로 지역 가치 상승이 기대된다.

서울 강남권 개발의 핵심인 잠실동은 앞으로 서울의 신흥부촌으로 떠오를 것으로 점쳐진다. 최근 잠실의 급부상에는 제2롯데월드 개발의 영향이 크다. 내년 말 완공되면 고용인구 2만명, 연간 유동인구는 약 1억명이 될 것으로 예상된다.


제2롯데월드 개발로 강남권의 대형 유통업체 간 경쟁에도 불이 붙었다. 제2롯데월드가 반포동 신세계백화점 강남점과 삼성동 현대백화점 무역센터점의 수요를 잠식할 가능성이 높다.

송파구 신천동 잠실아파트. /사진=머니투데이 DB

◆ 서울 강남권 개발의 핵심으로 부상한 잠실동
신세계백화점은 이에 따라 강남점의 증축 공사를 지난 6월 시작했다. 현대백화점도 지난해 8월 무역센터점의 영업면적을 60% 늘려 재개장했다. 이들 유통업체의 확장은 문정동 동남권 물류센터와 잠실동에도 호재로 작용했다.

한전부지의 개발 역시 잠실의 가치를 더 높여줄 호재 중 하나다. 잠실과 마주한 삼성동 한전부지가 현대차그룹의 통합사옥으로 개발되면 근무인력만 1만8000여명에 이른다. 잠실과 마주한 삼성동에 업무지구가 새로 들어서면 이들의 배후주거지역으로 잠실동이 최적지다.

최근 서울시는 이전이 임박한 한전부지(7만9000㎡)와 이미 이전을 완료한 서울의료원(3만2000㎡), 한국감정원(1만1000㎡) 부지, 노후화된 잠실종합운동장(41만4000㎡) 등을 활용하고 민간자원인 코엑스(19만㎡)를 증축, ‘국제교류복합지구’로 조성한다는 계획을 발표했다.


또한 잠실종합운동장에서 봉은사까지 이어지는 보행네트워크를 조성하는 등 인근의 풍부한 자연·문화·역사 자원을 공간적·기능적으로 연계·통합하는 개발이 진행된다. 삼성동에서 잠실까지 걸어서 이동이 가능한 보행도로와 공원이 조성되면 잠실동은 삼성동과 통합된 도시로 개발된다.

◆ 문정동 '신테헤란로', 위례 '신도곡밸리' 꿈꾸다

문정동 일대는 송파구의 신업무지로 '제2의 테헤란로'를 목표로 설계됐다. 문정법조타운과 가락시장 개발 등에 따른 고용창출 효과도 클 것으로 보인다.

송파 문정법조타운에는 서울동부지방법원, 동부지방검찰청, 송파구 행정복합타운 등의 공공시설과 정보기술(IT) 기업이 입주할 예정이다. 이에 고용인구는 7만1000명에 달할 것으로 추산된다. 26년 만에 새 단장을 하는 가락 농수산물시장 현대화 사업에는 고용 효과만 연간 36만명이 발생할 것으로 전망된다.

교통여건이 앞으로 더 좋아짐에 따라 기업들의 업무시간 단축에도 도움이 될 전망이다. 먼저 올해 KTX수서역이 완공될 예정이다. 대지면적 11만8133㎡, 지하 1층 지상 3층 규모로 하루 약 4만명이 이용할 것으로 예상된다. 경전철 위례-신사선(2021년 개통)도 신설될 예정이다.

문정일대가 신테헤란로 업무지구라면 위례신도시는 신도곡밸리다. 위례신도시는 서울 송파구 장지동·거여동과 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 일대에 677만㎡ 규모로 조성되는 강남권 신도시다.

주거환경이 쾌적하고 교통인프라와 업무지구 등 개발 호재도 풍부해 분양 당시 실수요자는 물론 투자자들도 많이 몰린 바 있다. 강남권 신도시로 장기적인 투자가치가 높아 판교 이후에 신주거지역으로 떠오를 전망이다.

◆ '잠실 재건축의 핵' 주공5단지와 장미아파트

1978년 입주한 잠실주공5단지는 잠실에 마지막 남은 유망 재건축 아파트다. 이 단지는 지상 15층 30개 동 112~119㎡ 3930가구로 이뤄졌다.

이 단지의 대지지분은 112㎡가 74.51㎡, 115㎡가 80.99㎡, 119㎡가 80.99㎡로 비슷한 강남권 중층 재건축 단지인 대치동 은마아파트 112㎡(대지지분 53.88㎡)보다 대지지분이 크다. 또 중대형으로 구성돼 재건축 후 대형 면적을 받을 수 있다 것이 장점이다.

장미아파트의 투자성도 좋아 보인다. 실제 장미아파트와 주공5단지의 대지지분은 차이가 많이 난다. 장미아파트의 대지지분을 보면 85㎡가 43.5㎡, 109㎡는 51.15㎡, 128㎡는 60.58㎡, 152㎡는 73.45㎡, 185㎡는 80.78㎡, 215㎡는 111.4㎡다. 주공5단지 112㎡가 74.51㎡, 115㎡가 80.99㎡인 것을 고려하면 장미아파트 152㎡가 주공5단지 112㎡와 비슷하다.

대지지분만 보면 잠실주공5단지의 사업성이 높아 보이지만 실수요자 입장에서는 가격이 비싼 주공5단지보다는 가격이 저렴하고 중소형부터 대형까지 두루 갖춘 장미아파트의 투자접근이 더 수월하다. 실수요자들이 주공5단지보다 장미아파트를 눈여겨보는 이유도 여기에 있다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "송파구 재건축 물량은 실거주와 시세차익이라는 두마리토끼를 한 번에 잡을 수 있다"면서도 "다만 재건축 분양이 임박하면 매맷값이 급등하므로 매수와 매도 시기를 잘 조절하는 것이 관건"이라고 지적했다.

리얼투데이 선정 송파구 베스트5 아파트

잠실주공5단지★★★☆☆
가락시영 ★★☆☆☆
트리지움 ★★★★☆
리첸스 ★★★★☆
엘스 ★★★★☆

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제393호에 실린 기사입니다.