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| 종로3가 귀금속 상가. /사진=머니투데이DB |
이들의 고민은 한 가지. 어떻게 하면 투자 대비 보다 높은 임대수익을 올릴 수 있느냐는 것이다. 부동산 업계 전문가들은 노후한 빌딩의 리모델링을 통해 가치상승을 끌어낼 수 있다고 조언했다.
실제 지난 2007년 서울 동작구 사당동에 지상 4층 총면적 495㎡ 규모 빌딩(1999년 준공)을 50억원에 사들인 박○○씨의 사례를 살펴보면 과거 1층에는 편의점, 2~3층 일본식 술집, 4층은 원룸텔로 구성해 보증금 1억원에 월세 1300만원(수익률 연 3.18%)의 임대수익을 올렸다.
그러나 최근 사당역 인근이 평일에는 직장인이 주말에는 가족과 관악산 등 등산객들이 몰리면서 기존 임차인들의 만기에 맞춰 상권에 맞는 신규 임차인을 발굴, 결국 유명 커피전문점이 전 층에 입주하겠다는 입점 제안서를 받았다.
해당 업체에서 요구한 조건은 보증금 2억원, 월세 2300만원(수익률 연 5.75%). 5년간 임대차 계약 체결이었다. 건물 외벽공사와 내부시설 인테리어 공사는 모두 업체에서 진행하는 것으로 최종 조율됐다. 현재 이 빌딩은 주변 시세 기준 매맷값이 100억원을 호가한다.
박 씨는 임차인을 재구성해 자기 자본을 들이지 않고도 수익률을 높이데 성공했다. 다만 이는 역세권 등 입지 여건이 좋고 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 상권에서나 생각해볼 수 있는 방식이다.
서울 강동구 길동 지하 1층 지상 4층 총면적 1122㎡ 규모 빌딩(1985년 준공)을 보유한 김모씨는 본인이 직접 비용(총 3억원)을 들여 리모델링에 나선 사례다. 최근 건축 기술이 발달하면서 리모델링만으로도 신축 못지않은 효과를 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.
리모델링 전 수익률 연 3.15%에서 지난해 리모델링 후 7.07%로 2배 이상 상승했다. 빌딩 전문 자문 업체에 조사를 의뢰한 결과 시세는 리모델링 비용을 포함해 약 10억원이 상승한 것으로 나타났다.
리모델링 비용은 어떤 내·외장재를 사용하는가에 따라 금액이 달라지지만 통상 건물 총면적 기준으로 3.3㎡당 200만원 전후로 신축 비용의 25~30% 선이다. 공사 기간도 약 4~5개월 정도로 신축보다 짧다.
그렇다고 무조건 빌딩을 리모델링하는 게 능사는 아니다. 리모델링 후 예상 임대수익을 분석해 투자 금액 대비 수익률을 냉정하게 따져봐야 한다.
개인이 살 수 있는 빌딩의 경우 대출이 끼어있는 게 보통이다. 이런 이유로 공사 기간에는 수익이 발생하지 않는다는 점을 고려해 공사 기간을 최대한 앞당길 수 있도록 관련 법령들을 미리 알아주는 것이 좋다.
마지막 사례는 아예 신축한 사례다. 신축할 경우 투자비용은 통상 3.3㎡당 400만원 전후로 알려졌다. 이 방법은 투자비용이 많이 들어가다 보니 가장 어려운 동시에 가장 확실한 비법인 셈이다.
지난 2013년 황모씨는 서울 은평구 연시내동 역세권 인근 지하 1층 지상 3층 총면적 2145㎡ 규모 빌딩을 사들였다. 당시 전 층을 일반 기업이 본사 사무실로 사용하고 있었으며 임대료는 월 1200만원으로 연 수익률은 2.44%에 불과했다.
결국 황 씨는 단기 수익이 아닌 신축 후 예상 가치가 높다고 판단, 약 1년의 세월을 투자해 기존 빌딩을 지하 1층 지상 10층 규모 최신식 건물로 재탄생시켰다. 은평 뉴타운와 가까운 점을 고려해 지하 1층은 문구·팬시점, 지상 1~2층은 패스트푸드점, 3~10층은 대형 입시학원으로 임대를 맞췄다. 현재 황 씨의 빌딩 가치는 120억원(지난달 기준)을 호가하는 것으로 알려졌다.
장경철 부동산센터 이사는 이와 관련해 "빌딩도 수익형 상품의 하나로 주변 상권의 확장과 적정 임대료를 확보할 수 있는지 등을 잘 따져봐야 한다"면서 "이런 요건을 충족하면서 시세는 상대적으로 저평가된 빌딩을 고를 수 있는 안목을 키운다면 빌딩의 가치를 극대화할 수 있을 것"이라고 말했다.