임대차2법 VS 민간임대법 충돌… '전세금 3억원 인상' 허용한 법원

서울남부지방법원은 지난 19일 주택임대사업자와 세입자의 전세금 인상과 관련한 조정에서 집주인의 손을 들어줬다. /사진=이미지투데이

지난해 7월 '주택임대차보호법'(임대차2법) 개정과 시행에 따라 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우 집주인이 임대료를 5% 이상 인상할 수 없게 됐지만 법원은 이와 다른 조정 결과를 내놨다.
21일 정부 등에 따르면 서울남부지방법원은 지난 19일 주택임대사업자와 세입자의 전세금 인상과 관련한 조정에서 집주인의 손을 들어줬다. 이번 조정 결과는 임대차2법과 주택임대사업자에게 적용하는 '민간임대주택에 관한 특별법'(이하 민특법) 사이에 해석 차이가 발생해 나왔다.

이들은 2018년 12월 보증금 5억원에 전세계약을 맺었다. 집주인은 이후 2019년 1월 주택임대사업자로 등록했고 2020년 12월 세입자에게 보증금 3억원 증액 의사를 통보했다. 세입자는 임대차2법에 따라 기존 임대료의 5%(2500만원)만 인상할 수 있다고 주장했다.


세입자는 당초 2020년 12월이 전세계약 만료 시점이었다. 만약 임대차2법이 시행되지 않았다면 민특법은 사업자가 정하는 임대료를 '첫 임대료'로 규정, '5%룰'을 적용하지 않는다. 집주인이 사업자 등록 이후 정한 첫 임대료가 세입자에겐 갱신계약의 임대료가 된 셈이다.

하지만 첫 임대료에 대한 구체적 기준이 없어 사업자 등록 이후 책정한 임대료를 첫 임대료로 규정하는 해석이 나온 것이다. 정부는 2019년 10월 민특법을 개정 '첫 임대료'에 대한 기준을 명확히 했다. 사업자 등록 시점에 이미 임대차계약을 맺은 상태인 경우 이 계약 역시 첫 임대료로 규정해 갱신계약 때는 5% 상한을 적용하게 됐다.

다만 이번 사례와 같이 민특법 개정 이전에 사업자 등록을 한 경우는 변경 기준을 적용하지 않았다. 임대차2법과 상관 없이 5%룰을 따르지 않아도 된다는 것이다.


정부는 그동안 세입자가 임대차2법에 의거 재계약을 청구하는 경우 민특법과 관계없이 5%룰을 지켜야 한다는 유권해석을 내놓았다. 세입자가 민특법이 아닌 임대차2법의 권리를 주장하면 인정해야 한다는 논리다. 하지만 이번 조정 결과로 인해 앞으로 세입자-집주인간의 분쟁에 영향을 미칠 전망이다.