[머니S&VIEW] 주택정책, 통치권자가 직접 챙겨야 한다

주택공급이 심상치 않다. 글로벌 및 국내 거시경제 상황이 안 좋아지기 시작한 2023년도부터 주택공급에 빨간불이 켜지고 있다. 2021년과 2022년도에는 평균 약 53만호가 공급되던 것이 2023년에는 42만 8000호로 급감하였다. 2024년에도 42만 8000호 수준에 머물렀다. 이는 11년만에 최저 수준의 공급이다. 이렇게 되면 가까운 장래에 집값이 불안해 질 우려가 있다. 지금 당장은 국내외적인 경제 및 정치 상황이 최악이라서 주택 수요가 주춤하고 있지만 조금이라도 상황이 나아진다면 집값 상승은 명약관화해 보인다. 혹자는 인구가 감소하고 있으니 공급이 줄더라도 집값에는 큰 영향이 없는 것 아니냐고 반문할 수 있다. 그러나 주택공급에는 두 가지 요소를 감안해야 한다. 주택 멸실이 매년 평균 10만호 이상 발생한다는 점과 주택공급의 기준이 되는 가구 수가 꾸준히 증가하고 있다는 점이다. 특히 가구 수에 있어 1인 또는 2인 가구의 수는 한 번도 감소한 적이 없다. 2000년에

[머니S&VIEW] 리츠(Reits)에 대한 배당소득세 면제하자

리츠가 태동한 지 25년이 되어 간다. 평균적으로 매년 26.5%의 성장을 통해 작년에는 자산규모 100조원을 달성하였다. 부동산투자회사법 제1조에는 리츠를 통해 "일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제 발전에 이바지함을 목표로 한다"고 명시돼 있다. 부동산의 건전한 투자를 지향하는 리츠는 많은 장점을 가지고 있다. 리츠 주식을 매수하면 해당 리츠가 가지고 있는 건물의 소유주가 될 수 있고, 투자한 비율만큼 그 부동산에서 발생한 이익의 90% 이상을 배당 형태로 받게 된다. 또한, 현금이 필요할 때면 증권시장에서 주식을 팔아서 쉽게 현금화할 수 있다. 필자는 이를 부동산의 대중화라고 자주 일컫는다.한편, 우리나라는 2024년 7월을 기점으로 65세 이상 인구 비율이 20%를 초과하는 초고령사회에 진입했다. 통계청 자료에 따르면 2072년에는 노인인구가 47.7%까지 달할 것으로 전망되지만, 이들의 노후를 책임질 수 있는

[머니S&VIEW] 프로젝트 리츠(Reits) 도입 서둘러야 하는 이유

국내 부동산 PF 시장은 2020년 93조원에서 2023년 135조원으로 3년간 45% 확대되었다. 그 성장배경에는 저자본-고보증의 사업구조가 가능했기 때문이다. 부동산 PF의 시행사들은 자금력이 부족하기 때문에 아파트 단지와 같은 대규모 사업도 금융기관에서 돈을 빌려서 사업을 진행한다. 부동산 시장이 호황이고 금리도 낮은 경우에는 굳이 내 돈을 확보해서 사업을 할 이유가 없기 때문이다. 특히, 우리나라는 선분양 제도가 있기 때문에 부동산 시장이 좋아서 분양만 잘되면 큰 리스크없이 돈을 벌 수가 있어 그동안 많이 선호되어 온 개발방식이다. 통계에 따르면 PFV 사업 시행사의 자기자본비율은 평균 3.5%라고 한다. 매우 낮은 수준이다. 이렇듯 자기자본이 거의 없기 때문에 그만큼 시장변화에 리스크가 커지는 구조적인 문제를 안고 있다. 2023년 하반기부터 시작된 금리 상승은 PFV 사업장의 금리 부담을 높여 사업이 진행되지 못하는 곳이 다수 나타나게 되었다. 이는 결국 부동산 개발 시장

[머니S&VIEW]고령층 주택 공급의 최적 해법 '리츠'(REITs)

우리나라는 전 세계적으로 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있다. 2025년에는 인구 5명 중 한 명 이상이 65세 이상인 초고령사회로 진입할 것이라고 한다. 이에 따라 고령층을 위한 맞춤형 주거공간에 대한 필요성도 커지고 있다. 하지만, 공급은 턱없이 부족하다. 2022년을 기준으로 볼 때 국내 고령층 주택은 전국 39곳, 8840채에 불과하여 65세 이상 인구 중 0.12% 수준만 수용이 가능하다. 일본(2.0%), 미국(4.8%) 등 주요국과 비교해 봐도 매우 낮은 수준이다. 노인층에게는 단순한 주거공간 이상의 서비스가 필요하기 때문에 노인에 맞춘 편리하고 안전한 거주 시설의 공급이 매우 절실하고 그렇기 때문에 장기적으로 유지·관리하면서 운영하는 것이 필요하다. 그러한 면에서 장기적인 운영을 특성으로 하는 리츠가 가장 적합한 공급 정책 수단이 될 수 있다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 운영하여 그 수익을 배당금으로 나누어 주는 투자상품이다. 리츠를 통해 공

[머니S & VIEW] 저출산 문제, 리츠로 해결하자

작년 이맘때에 한 일본 경제지가 "한국은 끝났다"고 주장한 적이 있다. 저출산으로 생산가능 인구가 급감하여 더 이상 성장할 수 없다는 얘기다. 영국의 FT도 저출산을 주원인으로 들면서 한강의 기적이 끝났다고 주장했다. 우리나라의 2024년 합계출산율은 0.68명대로 떨어질 전망이라고 한다.미국의 한 경제지는 한국의 인구 감소가 유럽의 흑사병 때를 능가한다고 했고 한 미국 교수는 한국은 망했다고 했다. 실로 심각하다. 망국적 문제임에는 분명하다. 만사 제쳐두고 해법을 찾아야 한다. 정부도 심각성을 느끼고 전담 조직을 만들고 대응하고 있으나 아직 뾰족한 대책을 찾지 못하고 있다. 필자는 저출산 해결이 절체절명의 과제라는 점을 전제로 당장 적용할 수 있는 한 가지 유용한 해법을 제안하고자 한다. 물론 저출산 문제를 해결하려면 종합적인 원인분석과 국가 개조를 요하는 근본적인 대책이 필요하지만 그렇게 하기에 저출산은 너무나 급박한 문제이기 때문이다. 저출산에는 다양한 원인이 있겠지만 가장 큰

[머니S & VIEW] 우리도 미국처럼 리츠를 키워 부동산시장을 선진화하자

리츠란 주식을 공모하여 일반 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 이익을 배당으로 나누어 주는 부동산투자회사를 말한다. 국민들은 커피값만으로도 부동산에 투자할 수 있고 7%가 넘는 배당수익을 챙길 수 있어서 좋고 기업들은 가지고 있는 자산을 리츠에 넘겨 투자자금을 확보할 수 있어 좋다. 정부도 리츠를 통하면 재정을 투입하지 않아도 임대주택 등을 공급할 수 있으니 매우 유용한 정책 수단이다. 이러한 리츠의 장점 때문에 미국 등 많은 나라들은 적극적인 지원을 통해 리츠를 키워오는 데 힘을 썼다. 우리도 2001년 도입 이후 크게 성장을 해 왔으나 아직 미미한 수준이다. 우리의 상장리츠는 24개이고 시가총액은 8조원 수준으로 GDP(국내총생산) 대비 약 0.3%에 불과하다. 반면 미국은 1640조원으로 GDP의 약 5.1%이다. 리츠 부동산 투자로 340만개의 일자리가 창출되고 전체 인구의 반인 1억7000만명이 리츠에 투자하여 약 147조원의 배당소득(2022년)을 받아 갔다. 부