매매가-전셋값 '풍선효과' 이유는?

참여정부(2003년 2월~2008년 2월)와 MB정부(2008년 2월~2013년 2월)의 각 5년간 아파트매매가 상승률과 전세가 상승률의 합은 약 50% 수준이다. 매매가 상승률이 높으면 전세가 상승률은 상대적으로 낮게 나타났고, 매매가 상승률이 낮으면 전세가 상승률이 높게 나타났다.
　
아파트를 투자대상으로 여길 때는 투기수요까지 더해져 때로는 거품이 낄 정도로 상승하지만, 시세상승 기대감이 사라진 시기에는 투기수요도 사라져 실거주 수요에 의한 가격 움직임만 나타난다.
　
실거주 수요는 매매수요와 전세수요로 나뉜다. 따라서 매매가는 하락하거나 정체돼 있음에도 전세가가 강세를 나타내는 것은 투자수요는 줄어들더라도 실거주 수요가 매매 쪽이 아닌 전세 쪽으로 이동하는 풍선효과가 나타나기 때문이다.
　
우리나라 아파트의 전세가는 1986년부터 지난해까지 26년간 매년 평균 8.3%씩 상승했다(국민은행 통계). 같은 주거의 질을 유지하기 위해서는 전세계약이 만료되는 매 2년마다 평균 16.6%만큼 전세금을 올려줘야 한다는 얘기다. 전세가가 집값을 추월하는 것도 그리 오래 걸리지 않았다. 과거 통계에서는 집을 매입한 후 전세가가 그 매입가를 추월하게 되는 시점이 7년에 불과했다.
　
전국 주택의 전세가격지수 장기 추이를 보면 전세가격은 경기 사이클에 영향을 적게 받으면서 장기적으로 올라가는 모습이다. 90년대 하반기 외환위기나 2000년대 하반기 미국발 금융위기와 같은 총체적인 난국에서는 전세가격도 일시적으로 하락조정을 하지만 장기상승 추세를 훼손하지는 않았다. 이는 투자수요는 경기 사이클과 시중 유동성에 민감하게 반응하지만 실거주 수요는 상대적으로 영향을 적게 받기 때문이다.

☞ 전편 보기
☞ 다음으로 이어집니다
　
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제290호에 실린 기사입니다.