“부동산 명의신탁, 임의 처분 시 사해행위 성립 요건 갖춰지나”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사

 
 
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사해행위 관련 다양한 판례 등장해
부동산 명의신탁 임의 처분 분쟁, 사해행위 취소소송 가능할까


최근 채무자가 가등기를 이용해 제3자에게 자신의 부동산을 넘기는 '사해행위'를 했을 때 채권자가 수익자를 상대로 가액배상을 청구할 수 있다는 대법원 판결이 내려졌다. 대법원 전원합의체가 사해행위 취소 소송에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 서울서부지법 항소부로 돌려보낸 것이다.

원심은 가등기에 의한 권리 양도인은 가등기말소등기청구 소송의 상대방이 될 수 없고 본등기의 명의인도 아니므로 부동산의 가액을 배상할 의무도 부담하지 않는다고 판단하였다. 하지만 대법원은 "채권자는 수익자를 상대로 매매예약 취소를 청구할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 수익자는 가등기와 본등기로 인해 발생한 채권자들의 공동담보 부족에 대해 원상회복의무로서 가액을 배상할 의무를 지닌다."고 판시한 것이다.
“부동산 명의신탁, 임의 처분 시 사해행위 성립 요건 갖춰지나”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사
법무법인 진솔의 강민구 변호사는 위 대법원 판결에 대해 “이번 판결에 따라 채권자는 권리 양도를 한 수익자를 상대로도 가액배상을 구할 수 있게 됐다.”고 전했다.

한편 토지의 실소유주인 명의신탁자가 나중에 등기 명의를 빌려준 명의수탁자로부터 토지를 돌려받기 위해 하는 소유권이전등기 청구권 보전등기 가등기는 무효라는 대법원 판결도 있었다. (대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결)

강민구 변호사는 “명의신탁부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁 약정을 전제로 한 것이어서 무효”라고 설명했다.

부동산 명의신탁 약정 무효, 사해행위 유무 판단 사전적 검토 이루어져야

신탁자의 명의신탁행위 자체가 사해행위에 해당되는 경우도 있다. 즉 채무초과 상태인 자가 자신의 부동산을 아들 명의로 신탁한 경우, 신탁자의 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당될 수 있다. 대법원은 “채무자가 채무초과 상태 하에서 매수한 부동산에 관하여 그 등기명의를 아들에게 신탁한 경우 이는 특별한 사정이 없는 한 채권자를 해하는 사해행위가 된다.”라고 판결하였다. (대법원 2004. 3. 25. 선고 2002다69358 판결)


강민구 변호사는 “ 이 경우 채권자는 채무자를 대위하여 명의수탁자 앞으로 된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다”고 설명했다.

한편 강민구 변호사는 “양자 간 명의신탁의 경우 명의수탁자(채무자) 명의의 소유권이전등기가 무효이므로 수탁자가 이를 처분해도 그의 책임재산에 감소를 초래한 것이라고 할 수 없으므로 이를 들어 채무자의 일반 채권자들을 해하는 사해행위라고 할 수 없다”며, “반면 계약명의신탁의 경우 명의수탁자(채무자)는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되므로, 명의수탁자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우 명의수탁자가 위 부동산을 명의신탁자에게 양도하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 그들에 대한 관계에서 사해행위가 된다.”라고 정리했다.

부부간 명의신탁재산 반환행위는 사해행위?

대법원은 “부동산의 명의수탁자가 신탁행위에 기한 반환의무의 이행으로서 신탁부동산의 소유권이전등기를 돌려주는 행위는 기존채무의 이행으로서 사해행위를 구성하지 않는다.”라고 판시하였다. (대법원 2007. 4. 26. 선고 2006다79704 판결)

위 사례는 남편이 자신의 유일한 재산인 이 사건 부동산에 관하여 아내 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 무자력 상태가 되었는데, 채권자인 원고가 위 증여는 사해행위라고 주장하면서 아내를 피고로 하여 사해행위취소소송을 한 사안이었다. 이 사건에서 아내는 위 부동산은 원래 자신의 소유였는데 남편 앞으로 명의신탁해 놓은 것을 반환받은 것이었다고 주장하여 승소한 것이다. 즉 그 동안의 재산형성 과정에서 아내가 실제 소유자임이 인정받은 것이다.

명의신탁 관련 분쟁, 전문변호사의 조력 특히 필요한 분야

예외적으로 명의신탁이 유효한 경우도 있다. 강민구 변호사는 “부동산실명법 8조에 의해 유효한 명의신탁으로 인정되는 경우인 조세포탈, 강제집행면탈 또는 법령상의 제한을 회피하기 위한 목적으로 하지 않는 세 가지 유형에는 명의신탁에 관한 부동산실명법을 적용하지 않는다.”며 “세 가지 유형에는 중종 재산, 부부지간의 명의신탁, 종교단체 관련 명의신탁이 이에 해당된다.”고 설명했다.

강민구 변호사는 “명의신탁 관련 분쟁은 법리적으로 매우 복잡하며, 어느 유형의 명의신탁에 해당되는가에 따라 유․무효가 달라지므로 소송전략과 입증이 매우 중요하다.”라며 부동산 전문변호사의 조력이 특히 필요한 분야임을 강조했다.

◇ 강민구 변호사 약력

고려대학교 법학과 졸업
미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M) 졸업
사법시험합격(제31회)
사법연수원 수료(제21기)
법무법인 태평양 소속 기업담당 변호사
부산지방검찰청 동부지청 검사
수원지방검찰청 여주지청 검사
서울중앙지방검찰청 특수부 검사
미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
법무부장관 최우수검사 표창
울산지방검찰청 특수부 검사
수원 지방검찰청 안산지청 특수부 검사
K&P 법률사무소 대표변호사
Wagners Law Firm 캐나다 근무
미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
법무법인 이지스 대표변호사
서울시 건설업청문주재자 선정
분당경찰서 경우회 자문변호사
예스폼 법률서식 감수 변호사
현재) 대한변호사협회 전문분야등록 (부동산. 형사법 )
법무법인 진솔 대표변호사

<도움말: 법무법인 진솔 강민구 대표변호사, http://법무법인진솔.한국/ 02-594-0344>

 

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