정부가 세종을 제외한 지방의 모든 규제지역을 조정대상지역에서 해제한 가운데 전문가들은 수도권 대신 지방에 집중됐기 때문에 매입 의지가 높지 않을 것이라고 분석했다. /사진=뉴스1

정부가 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역을 조정대상지역에서 해제했다. 수도권은 향후 시장 상황을 보고 탄력적으로 조정할 전망이다.

정부는 21일 2022년 제3차 주거정책심의위원회 및 제61차 부동산가격안정심의위원회를 개최해 투기과열지구와 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다고 밝혔다.

심의 결과 지방권(세종 제외)과 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고 서울과 경기를 제외한 인천·세종은 투기과열지구를 해제한다. 지방의 경우 주택가격 하락폭이 확대되고 미분양 주택 증가 등으로 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있으나 서울과 인접 지역은 아직 주택가격이 높은 수준이고 하락 전환 기간도 길지 않은 점이 반영됐다.

부산과 대구, 대전 등 지방의 조정대상지역은 모두 해제했다. 다만 세종은 미분양 주택이 적고 청약경쟁률이 높은 것을 감안해 조정대상지역이 유지됐다.

수도권의 경우 가격 하락폭이 큰 인천 ▲서구▲남동구▲연수구가 투기과열지구에서 해제됐다. ▲중구▲동구▲미추홀구▲연수구▲남동구▲부평구▲계양구▲서구는 조정대상지역을 유지했다. 경기는 ▲안성 ▲평택 ▲동두천 ▲양주 ▲파주 등 외곽이 조정대상지역에서 해제됐다.

서울과 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성에 따라 규제지역을 유지하고 추후 상황을 모니터링하기로 했다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "현재 주택시장 상황에 대해 일부 전문가들이 우려하는 경착륙 단계가 아니라고 판단했다"며 "정상적인 주택거래를 막으면 안 된다는 측면에서 조정했다"고 말했다.

오는 26일부터 이들 지역은 세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 벗어난다. 전매제한과 재당첨 제한, 가계대출 등에 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구입 여신 부담이 낮아질 전망이다.
규제 풀렸지만 이자 부담에 주택 구입 쉽지 않을 것규제지역에서 해제되면 대출과 세제, 청약 등 규제가 완화돼 거래가 자유로워질 전망이다. 다만 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중됐기 때문에 매입 의지가 높지는 않을 것이라고 분석됐다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "과거 호황기 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌어 냉각된 모습이고 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층 부담을 낮추겠다는 것"이라고 이번 조치를 해석했다. 이어 "역대 최저치의 주택 거래량과 매매·전세가격 조정으로 규제지역 해제 이후에도 분양과 매매시장의 과열 재현 우려가 낮다는 판단도 규제지역 해제에 영향을 줬다"고 덧붙였다.

전반적인 주택거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다. 함 랩장은 "전매제한과 재당첨 제한, 가계대출 등 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구입 여신부담이 낮아질 전망"이라고 말했다.

다만 매수자 입장에선 규제지역 해제에도 매입 의지가 높지는 않을 것으로 보는 시각도 있다. 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에 높은 주택담보대출 이자를 부담하기는 쉽지 않을 전망이다. 최근 이들 지역은 입주 물량 증가로 인해 공급 부담이 현실화해 단기 거래 증가나 다주택자의 추가 구입을 기대하기는 제한적이다.

대출 이자 부담과 주택 거래 활력 저하로 비규제지역과 저평가지역에 투자하는 외지인의 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않다는 판단이다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100 자문센터 부동산수석위원은 "조정대상지역에서 취득세와 양도소득세 부담이 줄어드는데 이미 일시적 양도소득세 유예가 적용되고 있고 거래가 적어 시장 영향은 제한적일 것"이라고 분석했다.

규제지역 해제로 해당 지역들의 주택담보대출비율(LTV)이 완화되면서 대출 가능 금액이 늘어날 여지는 있을 것으로 보인다. 다만 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 금리 상승, 주택가격 고점 인식 때문에 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적을 것으로 전망됐다. 취득세의 경우 조정대상지역에 적용했던 2주택 8%, 3주택 이상 12% 세율이 일반세율로 바뀌면서 일부 지방 저가 아파트의 거래가 증가할 수 있다.

김 수석위원은 "투기과열지구에서 재건축은 조합설립 인가 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 양도가 금지되지만 조정대상지역이 되면 제한이 없어 향후 제도 완화 수준에 따라 주택가격 상승에 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 설명했다.